Zu den Anforderungen bei der Finanzierung einer Baumaßnahme der GdWE durch einen Kreditvertrag

Der WEG-Verwalter ist persönlich weder berechtigt noch verpflichtet, einen Kredit in Anspruch zu nehmen. Es bedarf daher einer ausdrücklichen Ermächtigung durch die GdWE durch einen Beschluss. Das Wohnungseigentumsgesetz gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass ein Kredit nur in besonderen Ausnahmefällen aufgenommen werden kann. Allerdings muss das besondere Haftungsrisiko für die einzelnen Miteigentümer berücksichtigt werden.

Die GdWE haftet als rechtsfähiger Verband gegenüber der Bank, im Innenverhältnis haften die Miteigentümer mit ihrem Miteigentumsanteil.

Wenn einzelne Wohnungseigentümer nicht zahlen, müssen die daraus resultierenden Fehlbeträge durch die übrigen Eigentümer ausgeglichen werden (sogenannte Nachschusspflicht). Anders als bei der Erhebung einer Sonderumlage lässt sich das Insolvenzrisiko einzelner Eigentümer bei langen Laufzeiten und dem allgemeinen Risiko, dass sich die Zusammensetzung der Gemeinschaft durch Eigentümerwechsel ändert, nur begrenzt abgeschätzt werden. Für die Frage, ob die Aufnahme eines Kredites ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kommt es auf die Umstände des Einzelfalles und eine entsprechende Interessenabwägung im Hinblick auf alternative Finanzierungsmöglichkeiten, die Art und Dringlichkeit der zu finanzierenden Maßnahmen, die Kreditkonditionen, etwaige Fördergelder, die Kosten und Nutzen für die Wohnungseigentümer und die eventuelle Freistellung einzelner Wohnungseigentümer von der Kreditaufnahme sowie die individuelle Belastung des einzelnen Wohnungseigentümers an. Wird der Kredit für die Durchführung von Instandhaltungs-/Modernisierungsmaßnahmen benötigt, treten Nachteile einer Kreditaufnahme bei der Abwägung eher zurück, je dringender eine solche bauliche Maßnahme für den Bestand des Gebäudes erforderlich ist. Die Beschlussfassung über die Aufnahme eines Kredites muss folgende Angaben enthalten:

• – die zu finanzierende Maßnahme
• – die Höhe des Darlehens
• – Laufzeit des Darlehens
• – die Höhe des Zinssatzes und einen maximalen Zinssatz
• – die Ermächtigung des Hausverwalters zur Vertragsunterzeichnung

Ferner muss aus dem Beschluss ersichtlich sein, ob die einzelnen Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit auch tatsächlich getilgt ist. Zusätzlich muss vor der Beschlussfassung wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung erörtert werden. Dies ist im Versammlungsprotokoll zu dokumentieren (so auch BGH, Urteil vom 25.09.2015; V ZR 244/14). Zur Vorbereitung des Beschlusses muss der Verwalter in der Regel zunächst einen Beschluss darüber herbeiführen, dass er im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung ermächtigt ist, die wirtschaftlichen Verhältnisse der Gemeinschaft gegenüber der kreditgebenden Bank offenzulegen. Ein abschließender Ermächtigungsbeschluss zum Abschluss des Kreditvertrages kommt erst dann in Betracht, wenn die wesentlichen Rahmenbedingungen hinreichend bestimmt und die Wohnungseigentümer durch Aufklärung über ihr Haftungsrisikos entsprechend informiert worden sind.

Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht

Zu den notwendigen Informationspflichten vor der Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung
Landgericht München I, Urteil vom 27.08.2025; 1 S 3380/25

1. Es entspricht der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass es eine ordnungsgemäße Beschlussfassung im Einzelfall erfordern kann, den Wohnungseigentümern schon in der Einladung zur Eigentümerversammlung Informationen zur Verfügung zu stellen, um ihnen eine inhaltliche Befassung mit dem Beschlussgegenstand und eine ausreichende Vorbereitung darauf zu ermöglichen.
2. Insofern gilt, dass eine rechtzeitige Übersendung von Unterlagen zu einem vorgeschlagenen Beschluss erforderlich ist, wenn für die Beschlussfassung eine eingehende inhaltliche Auseinandersetzung mit diesen Unterlagen von wesentlicher Bedeutung ist.
3. Welche Informationen vorab zu übermitteln sind, richtet sich u. a. nach der Komplexität des Beschlussgegenstandes, der Frage, inwieweit ein Bedürfnis der Wohnungseigentümer anzuerkennen ist, sich umfassend anhand von konkreten Unterlagen ein Bild zu machen und der Frage, inwieweit die Wohnungseigentümer vom Beschlussgegenstand bereits ein Bild haben, beispielsweise durch eine Vorbefassung in früheren Versammlungen. Die Vorgaben zeigen auf, dass die Frage in der Regel nicht abstrakt, sondern nur im Einzelfall beantwortet werden kann.

Was ist „Bestandsaufnahme/Begehung“?
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 01.08.2025; 980b C 2/25

1. Für die Anfechtung sog. Absenkungsbeschlüsse fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, weil die ordnungsmäßige Gebrauchmachung von der vorgenannten Beschlusskompetenz durch die Eigentümer inzident im Rahmen einer (möglichen) Anfechtung eines (etwaigen) Sachbeschlusses geprüft werden kann/muss.
2. Wird beschlossen, einen bereits rechtskräftig für ungültig erklärten Beschluss aufzuheben, so kann dieser Beschluss nicht angefochten werden, da sich durch ihn an der Rechtslage nichts ändert, weswegen kein schutzwürdiges Interesse an einer Anfechtung besteht.
3. Ein Beschluss über die Entlastung des Beirates widerspricht nur dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Beiratsmitglieder eine Pflichtverletzung begangen haben und deswegen Ansprüche gegen sie in Betracht kommen.
4. Ein Beschluss, mit dem ein Bausachverständiger (Ingenieur/Architekt) für die Bestandsaufnahme/Begehung beauftragt werden soll, ist unbestimmt, wenn nicht feststeht, was unter „Begehung“ und „Bestandsaufnahme“ zu verstehen sein soll.

Beauftragung eines Anwalts mit einem Stundensatz von 150 bis 300 Euro?
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 25.07.2025; 980b C 3/25 WEG

1. (…)
2. (…)
3. (…)
4. (…)
5. Eine Ermächtigung der Verwaltung, einen Stundenlohn zwischen 150,00 € und 300,00 € zu vereinbaren, widerspricht – zumindest in Hamburg– nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.