Wer muss für die GdWE die Jahresabrechnung aufstellen: Neuer oder alter Verwalter?

BGH, Urteil vom 26.09.2025; V ZR 206/24

1. Nach § 28 Abs. 2 S. 2 WEG ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die Jahresabrechnung aufzustellen. Ihre Pflicht wird vom aktuellen Verwalter als ausführendes Organ erfüllt. Dies gilt auch für noch ausstehende Jahresabrechnungen für Vorjahre.
2. Daneben kann der Ex-Verwalter im Verwaltervertrag weiterhin verpflichtet sein, die Jahresabrechnung aufzustellen, sofern die Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft hierzu bereits während seiner Amtszeit entstanden ist.
3. Die Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Jahresabrechnung aufzustellen, entsteht am 01.01. des folgenden Kalenderjahres.
4. Ein vor dem 01.01. abberufener Verwalter kann nur durch ausdrückliche Vereinbarung zur Anfertigung der Vorjahresabrechnung verpflichtet werden.
5. Daneben kann der Ex-Verwalter durch ausdrückliche Vereinbarung im Verwaltervertrag weiterhin verpflichtet sein, die Jahresabrechnung aufzustellen, sofern die Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits während seiner Amtszeit entstanden ist.

Sachverhalt

Nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) durch den Verwalter die Jahresabrechnung aufstellen. In Bielefeld wurde streitig, welcher Verwalter dies für das Jahr 2022 tun muss: Der Ex-Verwalter, der mit Wirkung zum 31.12.2022 abberufen wurde, oder der ab dem 01.01.2023 neu eingesetzte Verwalter.

Entscheidung

Der BGH erinnert daran, dass nach § 18 Abs. 1 WEG die GdWE verpflichtet sei, die Jahresabrechnung aufzustellen. Für diese müsse ihr jeweils aktuelles Organ (aktueller Verwalter) tätig werden. Eine nach Ende der Amtszeit fortwirkende Organpflicht (des Ex-Verwalters) gebe es nicht. Dieser sei aber auch nicht aus seinem ehemaligen Verwaltervertrag weiterhin verpflichtet. Dies sei allerdings vorstellbar. Ein Verwalter schulde nämlich aus dem Verwaltervertrag als erfolgsbezogene Tätigkeit die Aufstellung der Jahresabrechnung. Ende das Verwalteramt zu einem Zeitpunkt, zu dem die Pflicht der GdWE, die Jahresabrechnung aufzustellen, und damit zugleich die vertragliche Pflicht des Verwalters bereits entstanden sei, bleibe der Verwalter daher vertraglich weiterhin zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet. Denn die einmal entstandene vertragliche Pflicht des Verwalters, die Jahresabrechnung aufzustellen, gehe nur durch Erfüllung (§ 362 BGB) oder durch die Geltendmachung von Sekundäransprüchen (§ 281 Abs. 4 BGB) unter. Es komme daher für die Frage, ob der Ex-Verwalter weiterhin vertraglich verpflichtet sei, darauf an, wann die Pflicht der GdWE zur Erstellung der Jahresabrechnung entstanden sei. Die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung für das Jahr 2022 sei am 01.01.2023 entstanden, mithin erst nach seiner Amtszeit. Daher sei der Ex-Verwalter auch vertraglich nicht verpflichtet. Zwar hätte er mit der GdWE vereinbaren können, auch im Falle seines vorzeitigen Ausscheidens die Jahresabrechnung 2022 zu erstellen. Eine derartige Aufgabe müsse aber ausdrücklich vereinbart werden, was vorliegend nicht der Fall gewesen sei.

Praxishinweis

Sieht man die Pflicht, die Jahresabrechnung aufzustellen, als Organpflicht an, kann diese nur den aktuellen Verwalter treffen. Vor diesem Hintergrund war streitig, ob Ex-Verwalter wenigstens nachvertragliche Pflichten treffen können. Dies bejaht der BGH für § 28 Abs. 2 S. 2 WEG, wenn die Abrechnungspflicht noch während der Amtszeit des Ex-Verwalters entstanden ist (s. auch Hügel/Elzer, WEG, 4. Aufl., § 28 Rz. 108). Dies überzeugt, da es auch bei anderen Dauerschuldverhältnissen so ist. Folgt man dieser Ansicht, muss zudem geklärt werden, wann eigentlich die Pflicht, abzurechnen, entsteht. Der BGH entscheidet sich hier – sehr gut vertretbar – für den 01.01. und gegen den 31.12. Liegt es so, kann abschließend gefragt werden, ob der Ex-Verwalter gleichsam überobligatorisch auch die Erfüllung von künftigen „Pflichten“ versprechen kann. Der BGH bejaht dies. Eine solche Verpflichtung müsse aber ausdrücklich vereinbart sein!

Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht

Kein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der Pflicht, Vorschuss leisten zu müssen!
BGH, Urteil vom 14.11.2025; V ZR 190/24

Im Hinblick auf den Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Zahlung der beschlossenen Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen ist das Zurückbehaltungsrecht des Wohnungseigentümers generell ausgeschlossen; das gilt auch dann, wenn das Zurückbehaltungsrecht auf anerkannte oder rechtskräftig zuerkannte Ansprüche gestützt wird (hier: Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung).

Zur Änderung der Kostenverteilung in der Wohnungseigentümergemeinschaft
LG Berlin II, Urteil vom 11.02.2025; 56 S 15/24 WEG

1. Aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts dürfen die Wohnungseigentümer bei der Änderung der bisherigen Verteilung jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt.
2. Dabei dürfen nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabs zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder anderen Wohnungseigentümers auswirkt.
3. Unzulässig wird die Wahl eines Verteilungsschlüssels erst dann, wenn dieser willkürlich ist.
4. Ein neuer Verteilungsschlüssel ist nicht deswegen willkürlich, weil er den unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeiten und dem durch die Nutzung bedingten Instandsetzungsbedarf zu wenig Rechnung trägt.
5. Dass einige Eigentümer nach den bisherigen Regelungen einzelne Kostenpositionen nicht mitzutragen hatten, bedeutet kein Kostenprivileg, dessen Wegfall allein zu einer einseitigen und unbilligen Benachteiligung führen könnte.