Verwalterpflichten im Fördermitteldschungel

Mit dem Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) in der Neufassung vom 01.01.2024 kommen die Wohnungseigentümergemeinschaften an einer Beratung und Beschlussfassung über eine Modernisierung der Heizungsanlage sowie der etwaig weiteren energetischen Ertüchtigung des Gebäudes nicht vorbei. Die gesetzlichen Übergangsfristen sind mittel- und langfristig angelegt und zielen auf eine fossilfreie Gebäudebeheizung ab dem Jahr 2045. In den Bestandsgebäuden ist der Einsatz erneuerbarer Energien von derzeit 15 % auf künftig 65 % in der Übergangszeit vorgesehen und der Gesetzgeber motiviert zu einer möglichst frühzeitigen Modernisierungsmaßnahme durch sukzessiv sich im Laufe der Jahre abschichtende Fördermaßnahmen. In den Gemeinschaften der Wohnungseigentümer ist ausschließlich der Wohnungseigentumsverwalter als Vertreter der Gemeinschaft zur Antragstellung berechtigt und da die Kosten eines Fördermittelberaters nicht zu den förderfähigen Kosten einer Modernisierungsmaßnahme gehören, stellt sich die Frage, ob der Wohnungseigentumsverwalter die Fördermittellandschaft überblicken muss und für eine bestmögliche Förderung zu beschließender Modernisierungsmaßnahmen zu sorgen hat.

Die Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter enthält als notwendigen Bestandteil der Prüfungsgegenstände Kenntnisse des Verwalters über Fördermitteleinsatz und Beantragung von Fördermitteln, 4.8 der Anl. 1 zu § 1 Abs. 1 ZertVerwV. Es gehört damit grundsätzlich zu dem Pflichtkreis eines Wohnungseigentumsverwalters bei anstehenden Modernisierungsmaßnahmen zu prüfen, ob für die konkret durchzuführende Maßnahme Fördermittel in Betracht kommen. Der Verwalter muss zwar den Fördermittelberater nicht ersetzen, er muss jedoch für die Wohnungseigentümerversammlungen die Entscheidung der Wohnungseigentümer vorbereiten und in diesem Zusammenhang auf die Möglichkeit der Beauftragung eines Fördermittelberaters hinweisen und über die in Betracht kommenden Förderprogramme informieren.

Bei der Fördermittelberatung handelt es sich zwar um eine sog. Rechtsdienstleistung, die jedoch als erlaubte Nebenleistung zum Verwaltervertrag nicht den Beschränkungen des Rechtsdienstleistungsgesetzes unterliegt, § 5 Abs. 2 Nr. 3 RDG.

Aufgrund der beständig sich verändernden Förderlandschaft müssen zur Vorbereitung der Wohnungseigentümerversammlungen bei anstehenden Modernisierungsvorhaben aktuelle Recherchen erfolgen, insbesondere die Förderdatenbank des Bundes – foerderdatenbank.de – bietet einen ersten Zugang zu den Förderprogrammen und -anträgen.

Der Wohnungseigentümerverwalter hat ferner dafür Sorge zu tragen, dass der sog. Vorhabenbeginn grundsätzlich erst nach dem Zeitpunkt der Antragstellung liegt. Nach der Förderrichtlinie des Bundes scheidet eine Subventionierung eines Modernisierungsvorhabens ab dem Zeitpunkt des Vorhabenbeginns aus. Zu dem Vorhabenbeginn zählt bereits der Abschluss eines Werkvertrages über Bauleistungen zu dem Modernisierungsvorhaben. Fasst die Wohnungseigentümerversammlung einen Ausführungsbeschluss über Modernisierungsmaßnahmen unter Inanspruchnahme einer Förderung, muss mithin erst die Antragstellung vorgenommen werden, bevor die Auftragsbestätigung gegenüber dem Handwerksbetrieb erfolgt. Nach der Förderrichtlinie des Bundes sind jedoch Vertragsabschlüsse für Planungsleistungen sowie bauvorbereitende Maßnahmen unschädlich.

Bei der seit Februar 2024 laufenden Förderung der Heizungserneuerung in Einfamilienhäusern ist hingegen der Abschluss eines Lieferungs- und Leistungsvertrages mit einem Fachunternehmen für den Heizungsaustausch bei der Antragstellung bereits nachzuweisen, ferner muss obligatorisch vor der Antragstellung ein Energieberater einbezogen werden, der eine fachliche Bestätigung zum Antrag (BzA) erstellt. Der KfW-Förderfahrplan 2024 sieht für Heizungserneuerungen ab Mai 2024 den Start der Antragstellung für Wohnungseigentümergemeinschaften in diesem Förderprogramm vor, ab August 2024 folgt sodann der Start der Antragstellung für Maßnahmen zur Heizungserneuerung im Sondereigentum.

In der Heizungsförderung gilt ferner die befristete Ausnahme, dass bei Vorhaben, die nach dem 29.12.2023, dem Datum der letzten Veröffentlichung der Förderrichtlinie des Bundes, begonnen wurden oder bis zum 31.08.2024 beginnen, die Antragstellung noch förderunschädlich bis zum 30.11.2024 nachgeholt werden kann.

Da insbesondere die KfW-Förderungen nach dem Windhundprinzip bis zur Erschöpfung der Fördermittel gewährt werden und der Umfang der Förderung im Laufe der nächsten Jahre der Höhe nach sukzessive abgebaut wird, ist für den Verwalter der Zeitpunkt der Befassung der Wohnungseigentümer mit Modernisierungsvorhaben von Interesse. Es gehört zu den Verwalterpflichten, wenigstens jährlich die Beratung und Beschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung zu ermöglichen. Bei einer Verzögerung der Befassung aufgrund verspäteter Durchführung von Wohnungseigentümerversammlungen kann eine Verwalterhaftung in Betracht kommen, dies gilt ferner bei der Verletzung der Berichts- und Beschlusspflichten aus § 71n GEG.

Nachdem der Bundesgerichtshof mit dem Urteil vom 28.09.2012 zu V ZR 251/11 die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zur Kreditaufnahme grundsätzlich bejahte, sind in der Einbeziehung der Fördermittel für Wohnungseigentümergemeinschaften nicht nur die Zuschussmodelle zu berücksichtigen, sondern auch die Förderung durch zinsvergünstigte Darlehen und Tilgungszuschüsse. Neben den spezifisch für die energetische Modernisierung geschaffenen Förderprogrammen sind ferner auch die allgemeinen Förderprogramme, insbesondere die WEG-Finanz-Produkte der Landesförderbanken in den Blick zu nehmen.

Fazit

Im Hinblick auf die Komplexität der Fördermittellandschaft sind Haftungsrisiken in der Wohnungseigentumsverwaltung zu vermeiden, indem neben den allgemeinen Pflichten aus dem Verwaltungsvertragsverhältnis im Zusammenhang mit Modernisierungsvorhaben keine weitere vertragliche Verpflichtung des Verwalters zur Prüfung und Beschaffung von Fördermitteln übernommen wird.

Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht

Kein Sondereigentum an Doppelparker-Stellplätzen
BGH, Beschluss vom 07.03.2024; V ZB 46/23

Weder der einzelne Stellplatz innerhalb einer Doppelstockgarage („Duplexparker“) noch der einzelne Stellplatz auf einem Parkpalettensystem („Palettenparker“) ist nach § 3 Abs. 2 S. 2 WEG a.F. sondereigentumsfähig. Nach der Neuregelung für Stellplätze in § 3 Abs. 1 S. 2 WEG kann auch an den einzelnen Stellplätzen in Doppelstockgaragen Sondereigentum begründet werden. Stellplätze auf Parkpaletten sind jedenfalls dann sondereigentumsfähig, wenn ein bestimmter Palettenstellplatz zum alleinigen Gebrauch fest zugewiesen wird.

Keine Verwalterzustimmung bei Einbringung eines Wohnungseigentums in eine GbR
OLG Hamburg, Beschluss vom 30.11.2023; 13 W 56/23

Wenn der bisherige Alleineigentümer eines Wohnungseigentums den Miteigentumsanteil an eine GbR überträgt, deren Gesellschafter alle mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, bedarf es ausnahmsweise keiner Veräußerungszustimmung des Verwalters, wenn die Regelung hierzu in der Gemeinschaftsordnung eine Ausnahme für den Fall vorsieht, dass der Erwerber mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt ist.

Grundsätzlich kein Anspruch auf Änderung eines Versammlungsprotokolls
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 12.01.2024; 980b C 21/23 WEG

Ein Anspruch auf Änderung des Versammlungsprotokolls kommt nur in Betracht, wenn die Protokollberichtigung das Ziel hat, die Auslegung von Beschlüssen zu beeinflussen. Das Versammlungsprotokoll dient nicht dazu, Erklärungen Einzelner, die für einen Wohnungseigentümer in eigener Sache von Interesse sein können, zu dokumentieren.