Objektbezogene Kostentrennung: Nur Sondereigentümer der Tiefgarage tragen deren Unterhalt

BGH, Urteil vom 14.02.2025; V ZR 236/23

Sieht die Gemeinschaftsordnung eine objektbezogene Kostentrennung vor, so dass nur diejenigen Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum (bzw. Sondernutzungsrecht) sich in dem jeweiligen Gebäudeteil (bzw. in dem jeweiligen separaten Gebäude) befindet, die darauf entfallenden Kosten zu tragen haben (hier: Kosten der Tiefgarage), widerspricht es in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, durch Beschluss auch die übrigen Wohnungseigentümer an den auf diesen Gebäudeteil (bzw. auf das separate Gebäude) entfallenden Erhaltungskosten zu beteiligen; anders kann es nur dann liegen, wenn ein sachlicher Grund für die Einbeziehung der übrigen Wohnungseigentümer besteht.

Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht

Heizungsanlage erneuert: Kostenverteilung nach Objektprinzip?
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 20.02.2025; 2-13 S 42/24

1. Ein Beschluss, die Kosten der Erneuerung einer Heizungsanlage nach dem Objektprinzip zu verteilen, kann sich im Rahmen des weiten Ermessens der Wohnungseigentümer bei der Änderung von Kostenverteilerschlüsseln (§ 16 Abs. 2 WEG) halten.
2. Gibt eine Regelung in der Teilungserklärung sinngemäß nur den seinerzeit geltenden Rechtsstand (hier zur Änderung von Kostenverteilerschlüsseln) wieder, steht dies der Anwendung des neuen Rechts nicht entgegen.

Keine persönliche Haftung des Verwalters bei Vollstreckung von Hausgeld
LG Stuttgart, Beschluss vom 30.05.2023; 19 S 34/22

1. Die Pflicht des Verwalters, Beitragsforderungen gegen säumige Wohnungseigentümer geltend zu machen (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG a.F.), entfaltet keine Schutzwirkung zu Gunsten anderer Eigentümer. Die Pflicht des Verwalters dient dem Ziel, die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der notwendigen Liquidität auszustatten.
2. Der Verwalter ist gegenüber einem Erwerber, der gemeinsam mit dem Veräußerer für Beiträge haftet, nicht verpflichtet, diese zunächst beim Veräußerer geltend zu machen. Aus der insoweit maßgeblichen Perspektive der Eigentümergemeinschaft besteht kein Haftungsvorrang des Veräußerers.

Besondere Beschlusskompetenzen von Untergemeinschaften müssen klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen
LG Stuttgart, Beschluss vom 13.07.2020; 2 S 3/20

Sind bei einer Mehrhausanlage in der Gemeinschaftsordnung Untergemeinschaften vorgesehen, bedeutet dies nicht automatisch, dass die Mitglieder der jeweiligen Untergemeinschaft alleine Beschlüsse über die Verwaltung und/oder Instandhaltung des jeweils einer Untergemeinschaft zugeordneten Gemeinschaftseigentums beschließen können. Sind die übrigen Eigentümer in der Gemeinschaftsordnung nicht explizit von der diesbezüglichen Beschlusskompetenz ausgeschlossen, müssen die Beschlüsse von allen Wohnungseigentümern gefasst werden.