Majorisierung

In Wohnungseigentümergemeinschaften kann unter Geltung des Wert- oder Objektprinzips die Situation eintreten, dass ein Eigentümer, dem eine Vielzahl von Wohnungseigentumseinheiten gehören, von vornherein ein Stimmenübergewicht hat und dadurch – durch sein Abstimmungsverhalten – die Geschicke der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nur entscheiden, sondern auch zu seinem besonderen Vorteil entscheiden kann. Wenn ein solcher sog. Mehrheitseigentümer sein Stimmenübergewicht dazu missbraucht, einen ihm genehmen Beschluss herbeizuführen oder einen Beschluss zu blockieren, der nicht in seinem Interesse liegt, spricht man von der sogenannten Majorisierung. Ein entsprechender Missbrauch des Stimmrechtes liegt allerdings nicht automatisch vor, auch wenn die Minderheiten-Eigentümer sich dadurch häufig unangemessen benachteiligt fühlen. Grundsätzlich steht es auch einem Mehrheitseigentümer natürlich frei, ob und in welcher Weise er von seinem Stimmrecht Gebrauch macht. Das Stimmenübergewicht an sich stellt noch keine rechtsmissbräuchliche Ausübung dar. Der erforderliche Minderheitenschutz ist in der Regel primär dadurch geschützt, dass jeder Beschluss der sog. ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen muss. Diese Anforderung kann immer im Wege von Beschlussanfechtungs- oder Beschlussersetzungsklagen vor Gericht geklärt werden. Ein Missbrauch des Stimmrechts liegt daher nicht schon dann vor, wenn der Mehrheitseigentümer mit seinen Stimmen einen Beschluss gegen die Stimmen aller anderen Eigentümer durchsetzt. Es müssen vielmehr weitere Umstände hinzutreten, um die Ausübung des Stimmrechts als rechtsmissbräuchlich ansehen zu können. Die Art und Weise der Stimmrechtsausübung muss die übrigen Wohnungseigentümer daher so offenkundig und ohne jeden Zweifel in treuwidriger Weise benachteiligen, dass der Ausgang eines gerichtlichen Verfahrens nicht abgewartet werden kann. Davon wird in der Rechtsprechung ausgegangen, wenn

1. der Mehrheitseigentümer/in gegen die Stimmen der übrigen Wohnungseigentümer eine wegen gravierender Vermögensdelikte vorbestrafte Person aufgrund einer persönlichen Nähe zum Verwalter bestellt, oder wenn
2. mit den Stimmen eines Mehrheitseigentümers ein Beschluss gefasst wird, der diesem offensichtlich unangemessene Vorteile verschafft.

Letzteres dürfte beispielsweise der Fall sein, wenn sich der Mehrheitseigentümer größere Geldbeträge aus dem Gemeinschaftsvermögen auszahlen lässt. Ein typischer Anwendungsfall der Majorisierung stellt auch die Bestellung eines Verwalters dar, der aufgrund seiner fehlenden persönlichen und fachlichen Eignung oder wegen einer Vorstrafe wegen gravierender Vermögensdelikte nicht das Vertrauen der übrigen Wohnungseigentümer genießen kann oder wenn die Verwalterbestellung aufgrund der Verfahrensgestaltung so stattfindet, dass für die anderen Wohnungseigentümer keine Möglichkeit besteht, sich von dem vorgeschlagenen Verwalter und dessen Befähigung für das Amt ein eigenes Bild zu machen. Als Rechtsfolge ergibt sich zum einen ein Ausschluss vom Stimmrecht nach § 25 Abs. 4 WEG oder eine Anfechtung wegen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Teilweise wird vertreten, dass das Stimmrecht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben für bestimmte Angelegenheiten auch für die Zukunft beschränkt werden kann, was problematisch sein dürfte, weil sich ein Stimmrechtsmissbrauch in der Regel erst aus der konkreten Ausübung ergeben wird. Ein Schadensersatzanspruch kommt nur dann ausnahmsweise in Betracht, wenn durch ein Abstimmungsergebnis bereits vollendete Tatsachen geschaffen werden, die selbst durch Inanspruchnahme einstweiligen Rechtschutzes nicht hätten verhindert werden können.

Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht

Kein Gestattungsbeschluss, keine baulichen Veränderungen
BGH, Urteil vom 21.03.2025; V ZR 1/24

1. Ein Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommen hat, kann dem Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB nicht entgegenhalten, dass ein Gestattungsanspruch besteht.
2. Wird ein Wohnungseigentümer auf Unterlassung oder Beseitigung einer nicht gestatteten baulichen Veränderung in Anspruch genommen und verlangt er im Wege der Widerklage, einen Beschluss über die Gestattung der baulichen Veränderung zu ersetzen, steht der Widerklage das Gebot der Vorbefassung durch die Eigentümerversammlung regelmäßig nicht entgegen.

Fehler des Verwalters: Schadensersatzansprüche einzelner Eigentümer?
LG Frankfurt-Main, Urteil vom 06.03.2025; 2-13 S 79/24

Eigentümer können nach einem für die Wohnungseigentümergemeinschaft verlorenen Beschluss im Klageverfahren selbst dann keinen Schadensersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen eines Fehlers des Verwalters bei der Beschlussvorbereitung geltend machen, wenn zur Finanzierung der Kostenerstattungsansprüche eine Sonderumlage erhoben wurde. Es fehlt den Eigentümern an einem Schaden, denn die Vermögensminderung durch ein vermeintliches Fehlverhaltung des Verwalters ist alleine bei der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetreten.

Besondere Beschlusskompetenzen von Untergemeinschaften müssen klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen
BGH, Urteil vom 14.02.2025; V ZR 86/24

1. Wird mit der Beschlussersetzungsklage die Gestattung einer Maßnahme nach § 20 Abs. 1 WEG verlangt, genügt es für die Vorbefassung, dass der Kläger in der Eigentümerversammlung die Beschlussfassung verlangt hat, wie er sie in der Folge von dem Gericht ersetzt verlangt. Die Zulässigkeit der Klage hängt nicht davon ab, dass der Kläger der Eigentümerversammlung bereits weitere Informationen und Unterlagen vorgelegt hat.
2. Von einem einzelnen Wohnungseigentümer beabsichtigte Durchbrüche einer tragenden Wand oder Fassadendurchbohrungen sind nicht ohne Weiteres als beeinträchtigende bauliche Veränderungen einzuordnen; ob sich andere Wohnungseigentümer durch derartige Eingriffe in die bauliche Substanz des Gemeinschaftseigentums verständlicherweise beeinträchtigt fühlen können, hängt vielmehr von einer tatrichterlichen Würdigung der Umstände des Einzelfalles ab.
3. Ob der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Gestattung einer baulichen Veränderung das Einverständnis anderer Wohnungseigentümer voraussetzt, hängt entscheidend davon ab, ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (Fortführung Senatsbeschluss vom 21.12.2000; V ZB 45/00).