Keine Bewilligung einer Dienstbarkeit am gemeinschaftlichen Eigentum durch den Verwalter

OLG München, Beschluss vom 05.08.2022; 34 Wx 301/22

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht gemäß § 9b Abs. 1 S. 1 WEG befugt, die Eintragung einer Grunddienstbarkeit an dem gemein­schaftlichen Eigentum zu bewilligen.

Im Wohnungsgrundbuch sind die Beteiligten zu 1) bis 12) als Eigentümer von Grundbesitz eingetragen. Mit notarieller Urkunde wurde zugunsten der Beteiligten zu 13) eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit an dem Grundstück bestellt. Die Urkunde wurde durch einen Vertreter der Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft unter­zeichnet. Der Notar beantragte, die Urkunde zu vollziehen. Das Grundbuchamt erlies eine Zwischenverfügung, mit der es das Fehlen der Genehmigung sämtliche in dem betreffenden Wohnungseigentumsblättern eingetragenen Eigentümer beanstandete.

Die Beschwerde des Notars weist das OLG München als unbegründet zurück. Es führt aus, dass das Grundbuchamt mit Recht die Genehmigung sämtlicher in den betreffenden Wohnungseigentumsblättern eingetragener Eigentümer verlangt. Die Bewilligung des Ver­walters reicht nach Auffassung des Gerichts nicht aus, weil Gegenstand der Belastung vor­liegend das gemeinschaftliche Eigentum betrifft, das heißt das Grundstück als Ganzes. Dabei handelt es sich nicht um eine Verwaltungsmaßnahme. Auch nach der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes ist zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Gemeinschaft der Bruchteilseigentümer zu unterscheiden. Die Vertretungsmacht des Verwalters erstreckt sich nach dem eindeutigen Wortlaut des § 9b Abs. 1 S. 1 WEG nur auf die Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine Vertretung der Gemeinschaft der Bruch­teileigentümer durch den Verwalter ist in der Neufassung des Wohnungseigentumsge­setzes nicht mehr vorgesehen. Die diesbezügliche Bewilligungsberechtigung im Sinne vom § 19 GBO kommt deshalb allein den Wohnungseigentümern als Bruchteilseigentümer zu. Der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nur die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zugewiesen, nicht aber die Entscheidung über das sachenrechtliche Grundver­hältnis.

Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht

Eigentümerversammlung; Einhaltung der 3-G-Regelungen

Landgericht Bremen, Beschluss vom 14.07.2022; 4 S 93/22

1. Aus der – nicht zu beanstandenden – Formulierung in der Einladung „Sollten Miteigen­tümer an der Versammlung zwingend teilnehmen wollen, weisen wir auf die Einhaltung der 3-G-Regelung hin und bitten darum, mit maximal 1 Person anwesend zu sein“ geht eindeutig und unmissverständlich hervor, dass eine persönliche Teilnahme an der Ver­sammlung möglich ist.
2. Wollten die Wohnungseigentümer einen Umlageschlüssel ändern, ist ihnen auf Grund des Selbstorganisationsrechts ein weites Ermessen eingeräumt. Die Wohnungseigen­tümer dürfen danach jeden Umlageschlüssel wählen, der den Interessen aller und den Interessen einzelner Wohnungseigentümer angemessen ist und nicht zu einer unge­rechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt.

Selbständiges Beweisverfahren der Gemeinschaft gegen einen Bauträger

Landgericht Köln, Beschluss vom 06.07.2022; 4 OH 8/22

Der Wegfall der gekorenen Ausübungsbefugnis durch die Gemeinschaft der Wohnungs­eigentümer im Rahmen der neuen gesetzlichen Vergemeinschaftung der geborenen Aus­übungsbefugnis durch § 9a Abs. 2 WEG n.F. hat keine Auswirkung auf die weiterhin mög­liche Vergemeinschaftung von (bestimmten) Rechten gegenüber dem Bauträger.