Keine allgemeine Pflicht einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Einholung von Vergleichsangeboten

BGH, Urteil vom 27.03.2026; V ZR 7/25

Sachverhalt

In einer Wohnungseigentümerversammlung wird im September 2023 mehrheitlich beschlossen, Erhaltungsmaßnahmen in einer Mehrhausanlage durchzuführen. Die Arbeiten betreffen den Austausch von Fenstern und einer Vordachverglasung nebst Malerarbeiten. Die Einholung von Vergleichsangeboten zur Vorbereitung der Beschlussfassung ist unterblieben. Die Auftragsvergabe erfolgte an eine Glaserei sowie an einen Malereibetrieb, die der Wohnungseigentümergemeinschaft aus vorangegangenen Aufträgen bekannt war. Gegen die Beschlussfassung erhoben zwei Wohnungseigentümer die Beschlussanfechtungsklage und beanstanden die ausgebliebene Einholung von Vergleichsangeboten. Das Amtsgericht hat die Beschlussanfechtungsklage abgewiesen, auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht einen Teil der Beschlussfassung für ungültig erklärt, gegen das Berufungsurteil wenden sich beide Prozessparteien mit der Revision.

Entscheidung

Der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat stellt mit der Entscheidung klar, dass für jede Erhaltungsmaßnahme die Beschlussfassung auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen muss. Die Einholung von Vergleichsangeboten kann geeignet sein, eine solche Tatsachengrundlage zu schaffen, es gibt indes nach Auffassung des V. Zivilsenates des BGH entgegen der nahezu einhelligen Auffassung der Instanzgerichte keine allgemeine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten wird. Dem Gesetz fehlt eine solche Vorgabe und nach Auffassung des BGH verbietet sich eine schematische Betrachtungsweise.

Ob eine Beschlussfassung über eine Instandsetzungsmaßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht hängt davon ab, ob die vorhandenen Informationen zur Art der Maßnahme, der Dringlichkeit und sonstiger Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen. Für den Austausch von Fenstern und einer Vordachverglasung nebst begleitenden Malerarbeiten erscheint die Einholung von Vergleichsangeboten nicht zwingend erforderlich. Auch bei größeren Erhaltungsmaßnahmen können die für die Beschlussfassung erforderlichen Grundlagen nicht nur durch Einholung von Vergleichsangeboten beschafft werden, vielmehr kann auch die Beratung durch Experten wie Architekten und Bausachverständige zur Schaffung einer hinreichenden Tatsachengrundlage genügen.

Die Annahme der Mehrheit der Wohnungseigentümer, dass die in der Vergangenheit bereits tätig gewordenen Werkunternehmer sich bewährt haben, kann ebenfalls für eine vernünftige und wirtschaftlich angemessene Entscheidung herangezogen werden. Die Zuverlässigkeit eines bereits bekannten Werkunternehmers kann ein sachliches Auswahlkriterium darstellen.

Der BGH gibt ferner zu bedenken, dass auch bei drei eingeholten Angeboten nicht sichergestellt ist, dass sämtliche Angebote marktgerechte Preise ausweisen und ordnungsgemäß erstellt sind. Die Beschlussanfechtungsklage hat daher auf die Revision der Wohnungseigentümer letztlich vollständig keinen Erfolg.

Fazit

Die Entscheidung ist für die Verwaltungspraxis von erheblichem Interesse, da die zum Teil mühsame Beschaffung von Vergleichsangeboten nicht mehr als zwingend erforderlich angesehen werden muss. Bei größeren Erhaltungsmaßnahmen kann ein die Vergabe vorbereitender Preisspiegels eines Fachplaners bereits hinreichend sein und bei sämtlichen Erhaltungsmaßnahmen kann auf bereits bewährte Werkunternehmer grundsätzlich zurückgegriffen werden. Andererseits erteilt die Entscheidung keinen Freibrief für eine beliebige Vergabe von Handwerkeraufträgen. Es muss weiterhin sichergestellt sein, dass fachgerechte Leistungen beauftragt werden und die Wohnungseigentümer nicht einer Ausbeutung durch sogenannte Mondscheinangebote unterworfen werden. Die Auftragsvergaben der Wohnungseigentümergemeinschaft müssen weiterhin wirtschaftlich vernünftig und auf hinreichender Tatsachengrundlage erfolgen.

Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht

Zum Umfang der Erstherstellungspflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei einem sogenannten steckengebliebenen Bau
BGH, Urteil vom 27.02.2026; V ZR 219/24

Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich die erstmalige plangerechte Errichtung des Gemeinschaftseigentums nach Maßgabe der Teilungserklärung verlangen. Bei einem sogenannten steckengebliebenen Bau hat er im räumlichen Bereich seiner Sondereigentumseinheit darüber hinaus ohne Rücksicht auf die dingliche Zuordnung auch Anspruch auf die Errichtung der innenliegenden nichttragenden Wände in verputzter Form mit samt den unter Putz verlegten Leitungen; jedenfalls erfasst ist der Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung nebst Zuleitungen und Heizkörpern. Schon vor Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums können bauliche Veränderungen beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.

Wie können Probleme mit der Gemeinschaftsordnung gelöst werden?
BGH, Urteil vom 27.02.2026; V ZR 98/25

Auch nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes kann ein Wohnungseigentümer das Bestehen konkreter Rechte und Pflichten, die sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, gerichtlich feststellen lassen. Für eine solche Feststellungsklage ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer passivlegitimiert. Besteht in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Uneinigkeit über die zutreffende Auslegung oder die Wirksamkeit von Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, kann eine gerichtliche Entscheidung über die gegenseitigen Rechte und Pflichten nicht nur mit der Feststellungsklage, sondern auch mit der Beschlussersetzungsklage herbeigeführt werden.

Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentums
BGH, Urteil vom 20.02.2026; V ZR 34/25

Räume, in denen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienende Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG untergebracht sind, stehen nicht deswegen im zwingenden Gemeinschaftseigentum; sie können daher zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden.