Kann eine juristische Person zum Verwaltungsbeirat gewählt werden?

LG München I vom 20.11.2024; 1 S 9461/23 WEG

Das Problem

Nach § 29 Abs. 1 WEG können Wohnungseigentümer durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Umstritten ist, ob Wohnungseigentümer in diesem Sinne auch eine juristische Person sein kann. Viele Fachjuristen meinen, dass es sich um eine Tätigkeit von höchstpersönlicher Natur handele, die deshalb nur natürlichen Personen (Menschen) übertragen werden könne. Andere Experten sind der Auffassung, dass nichts dagegen spreche, auch juristische Personen zum Beirat zu wählen.

Der Fall

Auf einer Eigentümerversammlung wählten die Eigentümer die Mitarbeiterin einer Gemeinde in den Verwaltungsbeirat. Die Mitarbeiterin war allerdings nicht selbst Eigentümerin in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Eigentümerin der Sondereigentumseinheit war die Gemeinde.
Ein Eigentümer erhob daraufhin Anfechtungsklage.

Die Entscheidung

Das LG München I legte den gefassten Beschluss zunächst dahingehend aus, dass die Eigentümer nicht die Mitarbeiterin, sondern die Gemeinde selbst in den Verwaltungsbeirat gewählt hätten.
Dies sei auch zulässig. Dem § 29 Abs. 1 WEG könne keine Einschränkung dahingehend entnommen werden, dass nur natürliche Personen Mitglied des Verwaltungsbeirats sein könnten. Dies würde zu einer nicht gerechfertigten Schlechterstellung von juristischen Personen gegenüber sonstigen Wohnungseigentümern führen.
Auch die Tätigkeit des Verwaltungsbeirats erfordere es nicht, die Ausübung auf natürliche Personen zu beschränken.
Es sei weiter kein Argument, dass der juristischen Person die Eignung für die Arbeit im Verwaltungsbeirat fehle, weil sie diese Tätigkeit nicht selbst ausüben könne, sondern einen Vertreter entsenden müsse. Zum einen könnten die Wohnungseigentümer – bei entsprechenden Befürchtungen – die Wahl einer juristischen Person in den Verwaltungsbeirat ablehnen; zum anderen kenne auch nicht jeder private Wohnungseigentümer die Wohnungsanlage im Einzelnen, etwa dann, wenn er weit entfernt wohne.

Fazit

Soweit ersichtlich handelt es sich um eines der ersten – wenn nicht um das Erste – Urteil zu dieser Problematik. Das LG München I hat gute Argumente auf seiner Seite. Eine endgültige Klärung dürfte allerdings erst der Bundesgerichtshof bringen. Insofern ist es gut, dass das LG München I die Revision zugelassen hat und diese Revision auch eingelegt wurde. Noch im Jahre 2025 sollte zu dieser Frage also Klarheit herrschen können.

Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht

Kein Nutzungsvorteil für Behinderte – keine Privilegierung!
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.11.2024; 2-13 S 40/23

Ist mit einer begehrten Baumaßnahme kein unmittelbarer Nutzungsvorteil für Menschen mit Behinderungen verbunden (hier nicht ebenerdige Terrassentür), ist diese Maßnahme nicht nach § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG privilegiert.

Keine rückwirkende Änderung der Kostenverteilung
AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.05.2025; 22 C 4/25 WEG

1. Zwar können die Miteigentumsanteile nicht per Beschluss geändert werden, ergibt die Auslegung jedoch, dass mit dem Beschluss nicht die Miteigentumsanteile, sondern vielmehr nur der allgemeine Verteilungsschlüssel geändert werden soll (von den Miteigentumsanteilen zu den neu berechneten Wohnflächen), so ist er wirksam.
2. Beschließen die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt.
3. Ein geänderter Maßstab, der an die tatsächlichen Wohnflächen anknüpft, stellt eine angemessene und gleichberechtigte Kostenverteilung sicher.
4. Mit der Änderung des Kostenverteilungsschlüssel darf nicht in bereits abgeschlossene Abrechnungszeiträume rückwirkend eingegriffen werden. 5. Eine Änderung der Abrechnungsgrundlagen – in den Grenzen ordnungsgemäßer Verwaltung – während des laufenden Abrechnungsjahres ist aber möglich.

Kein Verwaltervertrag – kein Sonderhonorar
AG Nürnberg, Urteil vom 23.01.2025; 244 C 7118/20 WEG

Ist der Vertrag über die Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage unwirksam, kann der Verwalter weder auf vertraglicher Grundlage noch nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag von der Eigentümergemeinschaft Zahlung eines Sonderhonorars für die Abwicklung einer größeren, das Gemeinschaftseigentum betreffenden Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahme verlangen.