Hybridversammlung: Wie detailliert muss der Beschluss zur Abhaltung gefasst werden?

Der Beschluss zur Ermöglichung der hybriden Wohnungseigentümerversammlung muss keine Vorgaben hinsichtlich der technischen Umsetzung der Online-Teilnahme enthalten. Fehlen derartige Regelungen, hat der Einberufene – im Regelfall der Verwalter – über die Durchführung nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.10.2024; 2-13 S 33/23

Seit der vorletzten WEG-Reform im Dezember 2020 können Eigentümerversammlungen auch „hybrid“ abgehalten werden. Durch einfachen Mehrheitsbeschluss ist es möglich, den Eigentümern eine virtuelle Teilnahme an der Versammlung zu ermöglichen. Es bleibt aber grundsätzlich bei der Präsenzversammlung, d.h. diejenigen Eigentümer, die sich vor Ort treffen wollen, müssen weiterhin diese Möglichkeit haben.

Zu unterscheiden ist diese „Hybridversammlung“ von der reinen Online-Versammlung, deren Abhaltung seit Ende letzten Jahres beschlossen werden kann.

Nach wie vor ein Problem ist aber die Frage, wie genau ein Beschluss zur „Hybridversammlung“ die technischen Details der Durchführung regeln muss. Bislang ist nämlich nicht abschließend geklärt, welche Vorgaben der Beschluss enthalten muss, insbesondere, ob in ihm konkrete Vorgaben zu dem verwandten technischen System enthalten sein müssen. Einige Gerichte in Deutschland sind der Auffassung, dass derartige Vorgaben im Beschlusstext nicht erforderlich sind (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 02.05.2024; 22 C 50/23 WEG; AG München, Urteil vom 27.04.2022; 1292 C 19128/21 WEG). Anderer Auffassung ist das AG Heidelberg. Nach seiner Meinung muss der Beschluss sichere Anmeldewege enthalten, die Übertragungsart regeln und sicherstellen, dass die Übertragungsart datenschutzrechtlichen Anforderungen entspricht. Außerdem muss es eine Zugangsbeschränkung – z.B. durch Zugangs- oder Einwahldaten – geben.
All dies muss – so das AG Heidelberg – im Beschluss geregelt werden.

Nunmehr liegt zu dieser Frage auch eine Entscheidung eines Landgerichtes vor. Das Landgericht Frankfurt am Main hatte über folgenden Beschluss zu entscheiden:
„Wohnungseigentümer können an der Wohnungseigentümerversammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und ihre Rechte über elektronische Kommunikation ausüben.“
Das Landgericht kam hier zu der Auffassung, dass der Beschluss so ausreichend sei. Es sei dann Aufgabe des Einberufenen – in der Regel also des Verwalters – nach pflichtgemäßem Ermessen über eine ordnungsgemäße Durchführung zu entscheiden. Finde eine Versammlung hybrid – oder ggf. auch komplett digital statt – gehöre zur Einberufung auch die Vorbereitung der digitalen Durchführung. Dies beschränke sich nicht nur auf die Versendung des Links, sondern auch auf die Auswahl des zu benutzenden Programms, wenn die Eigentümer insoweit keine Vorgaben gemacht hätten. Es gebe insoweit keinen Unterschied zu einer Präsenzveranstaltung, bei denen der Verwalter ebenfalls nach pflichtgemäßem Ermessen den Versammlungsort und die Durchführung zu organisieren habe.

Praxishinweis

Eine verwalterfreundliche Entscheidung. Es ist also möglich, dass die Eigentümer die Einzelheiten der Durchführung einer Hybrid-Versammlung – oder später auch Online-Versammlung – in das pflichtgemäße Ermessen des Verwalters stellen.
Darauf hingewiesen werden muss aber, dass eine Entscheidung des BGH zu diesem Thema noch nicht vorliegt.

Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht

Einbau eines digitalen Türspions bedarf der Gestattung
LG Karlsruhe, Urteil vom 17.05.2024; 11 S 163/23

1. Prozessführungsbefugnis im WEG-Recht: Aus der Betroffenheit eigener Rechte (hier: allgemeines Persönlichkeitsrecht) können Sondereigentümer gegen andere störende Sondereigentümer weiterhin im Wege der Unterlassungs- oder Beseitigungsklage vorgehen.
2. Der Einbau eines digitalen Türspions in eine Wohnungseingangstür bedarf der Gestattung durch die Gemeinschaft. Dies gilt auch für (einfache) Geräte ohne dauerhafte Speicherungsfunktion und ohne Weitergabemöglichkeit des Signals an andere Geräte.
3. Ein Duldungsanspruch des Störers aus § 1004 Abs. 2 BGB ergibt sich jedenfalls so lange nicht, bis die in der Anbringung des digitalen Türspions liegende bauliche Veränderung nicht genehmigt wurde. Es ist zu erwägen, kann aber dahinstehen, ob eine solche Beschlussfassung eine gesetzliche Duldungspflicht auch im Verhältnis der Sondereigentümer untereinander schaffen könnte.

Nur Einsicht in die Verwaltungsunterlagen – kein Versand!
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.11.2024; 2-13 S 27/24

1. § 18 Abs. 4 WEG gewährt den Eigentümern lediglich ein Einsichtnahmerecht in die Verwaltungsunterlagen, ein Anspruch auf Versand der Unterlagen besteht nicht, dies gilt auch für den Versand per Mail.
2. Liegen Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft in Papierform vor (hier Kontoauszüge), besteht kein Anspruch der Eigentümer, dass die Unterlagen zusätzlich digital beschafft werden.

Ausbau des Dachgeschosses: Eigentümer haftet der Gemeinschaft für Baumängel
LG München I, Urteil vom 10.07.2024; 1 S 10018/22

1. Bei der Verpflichtung aus der Vereinbarung in Gestalt der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung handelt es sich um eine eigenständige Anspruchsgrundlage.
2. Eine Vereinbarung, wonach durch den einem Eigentümer erlaubten Ausbau des Dachgeschosses entstehende Schäden der Gemeinschaft zu ersetzen sind (Ausbaurecht mit Wiederherstellungspflicht des Gemeinschaftseigentums), ist dahin auszulegen, dass jeglicher Schaden, der durch den Ausbau entsteht, zu ersetzen ist.
3. Maßstab für die Schadensersatzpflicht ist die ordnungsgemäße (Wieder-)Herstellung des Gemeinschaftseigentums, in das eingegriffen wurde.
4. Das Wirtschaftlichkeitsgebot greift dann ein, wenn dem Geschädigten mit unterschiedlichen Kosten verbundene Reparaturmöglichkeiten aufgezeigt werden, mit der Folge, dass er bei seiner Auswahl die berechtigten Interessen des Schädigers berücksichtigen muss. Zwischen Alternativen der Instandsetzung muss er nach wirtschaftlicher Vernunft wählen und im Rahmen des ihm Möglichen und Zumutbaren zu der preiswertesten greifen. 5. Für die Verletzung der Schadensminderungspflicht ist der Schädiger darlegungs- und beweisbelastet. Hierzu muss er darlegen, dass der Geschädigte Maßnahmen unterlässt, die ein ordentlicher und verständiger Mensch zur Schadensminderung ergreifen würde.