Heizungsmodernisierung: Abschied von den Etagenheizungen in Wohnungseigentümergemeinschaften
Mit Wirkung zum 01.01.2024 tritt die geänderte Fassung des Gebäudeenergiegesetzes in Kraft und künftige Heizungsanlagen müssen mindestens 65 % der Wärme mit erneuerbaren Energien erzeugen. Mit Gasetagenheizungen in Mehrparteiwohnhäusern ist diese Vorgabe nicht zu erfüllen, so dass die Gasetagenheizungen bei künftigen Heizungsmodernisierungen zu ersetzen sind. Für die Wohnungseigentümergemeinschaften hat der Gesetzgeber Übergangsfristen bestimmt und ein besonderes Verfahren für Wohnungseigentümergemeinschaften vorgesehen.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist bei vorhandenen Etagenheizungen verpflichtet bis zum 31.12.2024 von dem Bezirksschornsteinfeger die Daten aus dessen Kehrbuch abzufragen, die Daten umfassen insbesondere die Art der betriebenen Anlage, deren Alter, Angaben zur Funktionstüchtigkeit und die Mitteilung der Nennwärmeleistung. Der Bezirksschornsteinfeger muss diese Daten innerhalb von sechs Monaten nach der Aufforderung für jede Etagenheizung auf einem Formblatt bereitstellen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist ferner verpflichtet, ebenfalls bis zum Ablauf des 31.12.2024 von den einzelnen Wohnungseigentümern, die eine Etagenheizung betreiben, für eine Ersteinschätzung des sog. Handlungsbedarfs ebenfalls Daten zu der Heizungsanlage abzufordern und zwar über den Zustand der Heizungsanlage, deren Bestandteile und etwaige Ausstattungen zur Effizienzsteigerung. Auch die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, die Information innerhalb von sechs Monaten in Textform mitzuteilen.
Die Wohnungseigentümer sind ferner verpflichtet, die Wohnungseigentümergemeinschaft über den Ausfall einer Etagenheizung, den Einbau oder die Aufstellung einer neuen Etagenheizung unverzüglich zu unterrichten. Es ist sachgerecht, die Wohnungseigentümer über diese neuen Maßgaben aus § 71n des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) n.F. zu informieren.
Nach Ablauf der Mitteilungsfrist ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die erhaltenen Informationen innerhalb von drei Monaten in konsolidierter Fassung den Wohnungseigentümern insgesamt zur Verfügung zu stellen, diese Verpflichtung ist durch den Wohnungseigentumsverwalter mithin spätestens bis zum 30.09.2025 zu erfüllen. Sofern die Informationen bereits vorab abgefordert und unterteilt wurden, verlagert sich der Fristablauf entsprechend auf den früheren Zeitpunkt.
Sobald in der Wohnungseigentümergemeinschaft eine erste Etagenheizung ausgetauscht wird, hat der Wohnungseigentumsverwalter unverzüglich eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen unter Hinweis auf die Verpflichtung zur Erfüllung der Anforderungen aus dem GEG. Der Verwalter ist insbesondere verpflichtet, auf die gesetzliche Übergangsfrist aus § 71l GEG n.F. hinzuweisen. Die Übergangsfrist beträgt fünf Jahre ab dem Zeitpunkt, zu dem die erste Etagenheizung ausgetauscht wird.
Mit dem ersten Austausch der Etagenheizung ab dem 01.01.2024 entsteht mithin die Verpflichtung, insgesamt eine Heizungsmodernisierung zu betreiben. Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, innerhalb dieser Übergangsfrist einen Beschluss über die Erfüllung der Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes zu beraten und zu beschließen, § 71n Abs. 5 GEG n.F. Für die Erfüllung dieser Anforderungen ist ein Umsetzungskonzept zu erarbeiten, zu beschließen und auszuführen. Der Wohnungseigentumsverwalter muss mithin zunächst in einer Wohnungseigentümerversammlung zu einem entsprechenden Tagesordnungspunkt die Auftragsvergabe an einen geeigneten Planer beschließen lassen, nach der Erarbeitung eines Umsetzungskonzeptes ist sodann über dieses Konzept ebenfalls zu beraten und zu beschließen und bis zur vollständigen Umsetzung der Heizungsmodernisierung ist mindestens einmal jährlich in einer Wohnungseigentümerversammlung über den Stand der Umsetzung zu berichten.
Die Kosten für den Anschluss der einzelnen Wohnungen an eine zentrale Heizungsanlage sind im Verhältnis der Miteigentumsanteile zu verteilen, § 71n Abs. 7 GEG n.F. Sofern bereits eine zentrale Heizungsanlage vorhanden ist und ein sukzessiver Anschluss nach Aufgabe einzelner Gasetagenheizungen erfolgt, müssen die neu angeschlossenen Wohnungseigentumseinheiten einen angemessenen Ausgleich leisten, insoweit steht den Wohnungseigentümern die Entscheidung über einen angemessen Kostenverteilungsmaßstab nach § 16 Abs. 2 S. 2 WEG offen. Bei vermieteten Wohnungseigentumseinheiten stellt die Heizungsumstellung eine Modernisierungsmaßnahme dar. Bei einem akuten Heizungsausfall hat der Mieter indes einen Anspruch auf die sofortige Wiederherstellung der Betriebsbereitschaft und der Vermieter kann den Mieter nicht auf eine anstehende Heizungsumstellung verweisen, so der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes mit Beschluss vom 19.07.2022 zu dem Geschäftszeichen VIII ZR 194/21. Zur Vermeidung einer solchen wirtschaftlich unsinnigen Erneuerung einer Etagenheizung und der sodann notwendigen Umstellung auf ein modernes Heizungssystem binnen fünf Jahren erscheint es sachgerecht, die Umstellung von Etagenheizungen auf eine moderne Zentralheizung umgehend anzugehen.
Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht
Genehmigung des Wirtschaftsplans meint nur Festlegen der Vorschüsse
BGH, Beschluss vom 25.10.2023; V ZB 9/23
Ein nach dem 30.11.2020 gefasster Beschluss, durch den „der Wirtschaftsplan genehmigt wird“, ist nächstliegend dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beträge (Vorschüsse) festlegen wollen.
Keine Umschreibung des Grundbuchs nach Löschung einer rechtmäßigen Zwangseintragung
BGH, Beschluss vom 21.09.2023; V ZB 17/22
Der von einer rechtmäßig zustande gekommenen Zwangseintragung in dem Wohnungseigentumsgrundbuch Betroffene hat nach deren Löschung keinen Anspruch auf Umschreibung des Grundbuchblattes; ein solcher Anspruch ergibt sich weder aus einer entsprechenden Anwendung des § 28 GBV oder aus Artikel 17 DSGVO noch unmittelbar aus den Grundrechten.