GdWE darf Anwalt ohne vorherige Einholung von Vergleichsangeboten beauftragen

BGH, Urteil vom 18.07.2025; V ZR 76/24

1. Bei der Beschlussfassung über die Beauftragung eines Rechtsanwalts müssen keine Alternativangebote anderer Rechtsanwälte vorliegen; dies gilt auch dann, wenn der Abschluss einer Honorarvereinbarung beabsichtigt ist. Entsprechendes gilt bei der Beauftragung von Gutachtern.
2. Es steht im Ermessen der Wohnungseigentümer, im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung eine von dem Verwalter ohne Beschluss veranlasste Maßnahme nachträglich zu genehmigen. Eine derartige Genehmigung ist jedenfalls dann rechtmäßig, wenn die Maßnahme selbst ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Sachverhalt (verkürzt)

Wegen aufgetretenen Baumängeln am Gemeinschaftseigentum beauftragte die Verwalterin – nachdem im Vorjahr keine Eigentümerversammlung stattgefunden hat – vor dem Hintergrund drohender Verjährung drei Sachverständige im Namen der GdWE mit der Begutachtung. Die Sachverständigen bezifferten die Mängelbeseitigungskosten auf 470.000,00 € und berechneten für ihr Gutachten 50.000,00 €. Zudem beauftragte die Verwalterin im Namen der GdWE eine Rechtsanwaltskanzlei. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer war den Auftragserteilungen jeweils nicht vorausgegangen. In der darauffolgenden Eigentümerversammlung wurde beschlossen Beauftragung der Gutachter sowie die bisherigen Kosten der Rechtsanwaltskanzlei zu genehmigen. Zudem wurde beschlossen, die Rechtsanwaltskanzlei zu beauftragen, gegenüber der Bauträgerin einen Anspruch auf Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung geltend zu machen. Die Verwaltung wurde unter anderem ermächtigt, mit der Anwaltskanzlei eine Stundenvergütung bis maximal 300,00 € netto zu vereinbaren. Die Beschlüsse werden von der Bauträgerin angefochten.

Entscheidung

Der BGH hält die Klage für unbegründet. Die angefochtenen Beschlüsse entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung. Insbesondere hätten vor der Beschlussfassung keine Alternativangebote anderer Rechtsanwaltskanzleien eingeholt werden müssen. Die Vorinstanz sah dies noch anders. Nach deren Ansicht, müssten vor der Beauftragung eines Rechtsanwaltes mindestens drei Alternativangebote eingeholt werden. Davon könne nur ausnahmsweise abgesehen werden, wenn die Beauftragung eine unwesentliche Angelegenheit mit geringen Kosten betreffe, der Rechtsanwalt nach gesetzlichen Gebühren abrechne oder zu dem Rechtsanwalt ein Vertrauensverhältnis bestehe. Die Gegenmeinung, der sich auch der BGH anschließt, verneint eine solche Pflicht bei der Beauftragung eines Rechtsanwalts oder Gutachters. Die Einholung von Alternativangeboten verfolge den Zweck, den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen. Könne dieses Ziel nicht erreicht werden, läge kein Verstoß gegen die ordnungsmäßige Verwaltung vor. Dies sei bei der Beauftragung eines Rechtsanwalts der Fall. Anders als bei einem Handwerker, der einen prognostizierten Endpreis anbietet kann, könne ein Rechtsanwalt den Endbetrag seiner Vergütung kaum vorher abschätzen. Aufgrund einer Vielzahl von Faktoren, könne gerade nicht im Vorhinein beurteilt werden, ob eine Abrechnung nach Stundensatz oder nach der gesetzlichen Vergütung günstiger wäre. Auch sei die Höhe des Honorars neben der fachlichen Qualifikation des Rechtsanwalts nicht der wichtigste Gesichtspunkt für dessen Auswahl. Letzteres könne genau wie die persönliche (Vertrauens-)Beziehung zwischen Mandant und Rechtsanwalt nicht durch einen Angebotsvergleich abgebildet werden. Entsprechendes gilt für die Beauftragung von Gutachtern.

Ferner verstoße auch die nachträgliche Genehmigung nicht gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Nur wenn die Genehmigung bei einer erkennbaren Pflichtverletzung die Aussicht auf eine erfolgreiche Inanspruchnahme des Verwalters verschlechtert, sei sie mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung unvereinbar. Im Umkehrschluss müsse die nachträgliche Genehmigung einer ohne Beschlussfassung vom Verwalter veranlassten Maßnahme jedenfalls dann rechtmäßig sein, wenn die Maßnahme selbst ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Hätten die Wohnungseigentümer die Maßnahmen vor ihrer Durchführung beschließen dürfen, könne es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn sie ihre Durchführung nachträglich genehmigen. Eine Haftung des Verwalters scheide dann nämlich schon in Ermangelung eines verursachten Schadens von vorneherein aus.

Praxishinweis

Seit dem Inkrafttreten des WEG-Reform 2020 besitzt der Verwalter einer GdWE im Außenverhältnis gemäß § 9b Abs. 1 S. 1 und 3 WEG eine im Grundsatz unbeschränkte Vertretungsmacht für die GdWE. Daher wird diese – unabhängig von etwaigen Beschränkungen im Innenverhältnis – aufgrund der in ihrem Namen erfolgten Vertragsabschlüsse des Verwalters wirksam berechtigt und verpflichtet Eine nachträgliche Genehmigung kann dennoch sinnvoll sein. Durch sie wird die interne Willensbildung der Wohnungseigentümer nachgeholt und damit die rechtliche Grundlage für die Maßnahme und auch ihre Finanzierung geschaffen. Dafür gibt es selbst dann ein Bedürfnis, wenn der Verwalter zu der Auftragserteilung ohne vorherigen Beschluss berechtigt war.

Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht

Baue niemals ohne vorherige Gestattung!
LG Düsseldorf, Beschluss vom 14.10.2025; 19 S 20/25

1. Das Anbringen einer Kameraattrappe am Gemeinschaftseigentums ohne entsprechende Gestattung ist rechtswidrig.
2. Wird das bestehende Gartenhaus, bei dem es sich um einen alten Bretterverschlag handelt, vollständig abgerissen und durch ein neues, in Massivbauweise errichtetes und innen mit Trockenbauelementen ausgebautes Gebäude ersetzt, handelt es sich um eine bauliche Veränderung und nicht lediglich um Sanierungsmaßnahmen des alten Gartenhauses.
3. Der Umstand, dass alle Fundamente in ergänzter Form weiterverwendet werden bzw. das neue Gebäude die gleiche Funktion wie das alte Gartenhaus haben soll, ändert nichts daran, dass es sich bei dem neuen Gebäude um ein vollständig anderes Bauwerk handelt.

Übertragung der Versammlungsleitung möglich?
LG München I, Urteil vom 08.05.2025; 36 S 14653/23

1. Regelmäßig ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, den Vorsitz in der Verhandlung auszuüben. Er kann sich aber durch einen seinem Geschäftsbetrieb angehörenden Bevollmächtigten vertreten lassen.
2. Die Übertragung der Versammlungsleitung auf Personen außerhalb seines Geschäftsbetriebes bedarf allerdings eines entsprechenden Beschlusses der Eigentümerversammlung, anderenfalls ist die Übertragung unzulässig.
3. Dies führt aber nicht zur Nichtigkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse, sofern der Versammlungsleiter seine Befugnis wenigstens vom Verwalter ableitet.

Digitaler Türspion
AG Hannover, Urteil vom 17.12.2025; 480 C 6084/25

Wenn weder die Verwaltung noch die Gemeinschaft einer WEG überprüfen können, ob und in welchem Umfang Videoaufzeichnungen eines digitalen Türspions gespeichert oder übertragen werden, entsteht ein unzulässiger Überwachungsdruck.