Erstellung der Jahresabrechnung: Fristverlängerung für Verwalter?

LG Koblenz, Urteil vom 05.02.2024; 2 S 34/23 WEG

Die Frage, bis wann Verwalter eine Jahresabrechnung nach Ende der Abrechnungsperiode zu erstellen haben, ist im WEG nicht geregelt. Die bisherige Rechtsprechung geht aber davon aus, dass die Abrechnung regelmäßig nach Ablauf der ersten drei Monate des Wirtschaftsjahres (OLG Zweibrücken FGPrax 2007, 263), spätestens aber nach Ablauf von sechs Monaten zu erstellen hat (BGH NZM 2017, 216; OLG Celle ZMR 2005, 718). In der Regel muss die Jahresabrechnung demgemäß bis zum 30.06. eines Jahres erstellt und vorgelegt werden.

Die Praxis sieht häufig anders aus. Jahresabrechnung werden vielfach erst im Spätsommer/Herbst erstellt und dann der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Beschlussfassung vorgelegt.

Verständnis für solch gründliches Arbeiten der Verwalter kommt jetzt vom LG Koblenz. Im entschiedenen Fall hatte der Verwalter den Wohnungseigentümern die Jahresabrechnung mit Anschreiben vom 19.09.2022 erteilt. Nach Meinung des LG Koblenz war dies noch ausreichend. Eine gesetzliche Frist für die Fälligkeit zur Erstellung einer Jahresabrechnung gebe es nicht; nach dem Zweck der Neuregelung des § 28 Abs. 2 WEG (Beschluss über die Nach- und Vorschüsse) komme es lediglich darauf an, dass die Beschlussfassung bis zum Ablauf des Folgejahres des Abrechnungsjahres möglich sein müsse. Entscheidend sei, dass nach Erstellung der Jahresabrechnung genug Zeit verbleibe, um eine Eigentümerversammlung mit der dreiwöchigen Einladungsfrist zur Beschlussfassung anzuberaumen. Deshalb reiche es aus, die Jahresabrechnung bis zum Ende des dritten Quartals (30.09.) eines Jahres zu erstellen.

Abzuwarten bleibt, ob die vom LG Koblenz geäußerte Rechtsauffassung auch von anderen Berufungsgerichten übernommen werden wird. Verwalter sind deshalb gut beraten, die Jahresabrechnung nach wie vor bis zum 30.06. eines Jahres aufzustellen. Unberührt sind davon die Fälle, in denen eine Aufstellung nicht möglich ist, weil beispielsweise noch Zuarbeiten von Dienstleistungsfirmen (Strom, Wasser, Müllentsorgung etc.) fehlen.

Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht

Ist das Aufstellen eines Gedenksteins eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage?
LG Dresden, Urteil vom 19.01.2024; 2 S 177/23

Mit der Aufstellung eines Gedenksteins – auch wenn dieser optisch einem Grabstein ähnelt – wird die Wohnanlage nicht grundlegend umgestaltet. Auch die Tatsache, dass man von der Wohnung der anfechtenden Eigentümerin auf diesen Stein und eine Kirche blickt und sich dadurch der Eindruck einer Grabstätte verstärkt, spricht nicht für ein Sonderopfer. Eine GdWE ist nicht verpflichtet, nur Kunstwerke aufzustellen, die keine Reaktionen oder Diskussionen hervorrufen.

Beauftragung eines Rechtsanwalts bedarf keines Rechtsgutachtens!
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.02.2024; 2-13 S 53/23

Hat ein Wohnungseigentümer eine unzulässige bauliche Veränderung vorgenommen, ist es vor der Beschlussfassung über die Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der gerichtlichen Durchsetzung des Beseitigungsanspruchs im Regelfall nicht erforderlich, ein Gutachten eines Rechtsanwalts über die Erfolgsaussichten des Prozesses einzuholen.

Verstoß gegen Bauordnungsrecht: Beschluss entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung
LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 19.02.2024; 2-13 S 575/23

Auch im Anwendungsbereich des § 20 Abs. 2 WEG entspricht ein Beschluss, mit dem einem Eigentümer eine bereits durchgeführte Baumaßnahme (hier Treppenlift) nachträglich genehmigt wird, nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die baurechtliche Zulässigkeit der Maßnahme gesichert ist. Ernstliche Zweifel an der bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit muss der Antragsteller vor der Beschlussfassung ausräumen.