Anspruch auf Änderung des Versammlungsprotokolls

Aus § 18 Abs. 2 WEG ergibt sich der Anspruch eines Eigentümers auf Berichtigung des Versammlungsprotokolles über die Eigentümerversammlung. Die Anfechtungsfrist gilt hier nach herrschender Meinung nicht. Dies gilt jedenfalls dann als gesichert, so lange es sich nur um Unrichtigkeiten handelt. Man könnte dies anders sehen, wenn es darum geht, ob ein Beschluss bzw. dessen Verkündung nicht oder nicht richtig protokolliert worden sind. Der Antrag auf Berichtigung des Protokolls bedarf eines konkreten Rechtschutzinteresses. Entgegen der alten Rechtslage ist er nun nicht mehr gegen den Verwalter, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zu richten. Das erforderliche Rechtschutzbedürfnis wird nur dann als gegeben angesehen, wenn sich die Rechtsposition des Klägers durch die begehrte Änderung verbessern oder zumindest rechtlich erheblich verändern würde (LG Frankfurt-Main, Beschluss vom 11.10.2017, 2 13 S 107/17; LG Stuttgart, Urteil vom 05.08.2015, 10 S 10/15 und LG Hamburg, Urteil vom 31.08.2012, 318 S 8/12). Die Protokollberichtigung müsste das Ziel haben, die Auslegung von Beschlüssen zu beeinflussen (LG Dresden, Urteil vom 22.05.2013, 2 S 311/12). Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt, wenn der/die Kläger/in das Protokoll nur dafür verwenden will, Erklärungen Einzelner, die für eine/n Wohnungseigentümer/in in eigener Sache beweisrelevant und/oder Beweiswert haben, zu dokumentieren, wie z.B. etwaige Aussagen über stattgefundene Ruhestörungen. Das erforderliche Rechtschutzbedürfnis liegt auch nicht vor, wenn wegen Bagatellen inhaltlicher oder formeller Art z.B. über den Verlauf der Eigentümerversammlung Berichtigungen verlangt werden, die auf die Auslegung von Beschlüssen keine Auswirkungen haben können. Demgegenüber besteht ein Rechtschutzbedürfnis, wenn die Formulierung eines Beschlusses oder das Beschlussergebnis falsch protokolliert worden sind. Im letzteren Falle empfiehlt es sich, die Klage in jedem Falle innerhalb der Anfechtungsfrist einzureichen, da der Streit über das Zustandekommen eines Beschlusses hier möglicherweise der Anfechtungsfrist unterliegt.

Bei dem Antrag ist zu berücksichtigen, dass bei bestimmten Passagen des Protokolls, die berichtigt werden sollen, nicht automatisch das gesamte Protokoll falsch ist. Der Antrag ist mithin darauf zu richten, einen korrigierten Nachtrag zum bisherigen Protokoll zu erstellen, der dann wiederum von allen Personen, die das bisherige Protokoll unterschrieben haben, zu unterzeichnen und mit dem alten Protokoll zu verbinden ist.

Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht

Ungültigerklärung setzt rechnerisch fehlerhafte Jahresabrechnung voraus
BGH, Urteil vom 20.09.2024; V ZR 195/23

Fehler der in einem Beschluss nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG zugrunde liegenden Jahresabrechnung können nur dann zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung führen, wenn der Fehler sich auf die Abrechnungsspitze und damit auf die Zahlungspflicht des Wohnungseigentümers auswirkt.

Eigentümer muss Sonderumlage zahlen – auch wenn Maßnahme wegfällt
LG Frankfurt am Main, Urteil vom 21.11.2024; 2 13 S 624/23

Ist ein Eigentümer rechtskräftig zur Zahlung einer Sonderumlage verurteilt worden, kann er dem nicht mit der Vollstreckungsabwehrklage entgegenhalten, dass der Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme, deren Finanzierung die Sonderumlage diente, nach Abschluss des Zahlungsklagverfahrens rechtskräftig für ungültig erklärt wurde.

Grabstein-Kunstwerk darf in gemeinschaftlichen Ziergarten
BGH, Urteil vom 11.10.2024; V ZR 22/24

Eine bauliche Veränderung (hier: Gedenkstein) gestaltet die Wohnanlage nicht grundlegend um, wenn sie mit einer in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen spezifischen Vorgabe für die Nutzung und Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Ziergarten) vereinbar ist.

Keine Entlastung der Verwaltung bei möglichen Ansprüchen gegen sie
LG Hamburg, Urteil vom 26.06.2024; 318 S 51/23

Die Entlastung der Verwaltung widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Verwaltung eine fehlerhafte Abrechnung vorgelegt hat.

WEG will Eigentum entziehen: Abmahnung muss Konsequenz verdeutlichen
LG Frankfurt am Main, Urteil vom 10.10.2024; 2-13 S 612/23

1. Aus einer Abmahnung, die einem Entziehungsbeschluss gemäß § 17 WEG vorauszugehen hat, muss hinreichend deutlich werden, dass die Fortsetzung des beanstandeten Verhaltens zum Eigentumsverlust führt, die Androhung von Zahlungsklagen genügt hierfür nicht.
2. Die Abmahnung fällt nach der WEG-Reform in die alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, so dass diese im Regelfall von dem Verwalter zu erteilen ist. Einzelne Eigentümer können mangels Vertretungsbefugnis auch in einer verwalterlosen Gemeinschaft eine Abmahnung nicht wirksam erklären.