Abnahme des Gemeinschaftseigentums, Verjährung und Vergemeinschaftungsbeschluss: Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann auch Übergang zum Abrechnungsverhältnis beschließen. Aber was ist das?

LG Frankfurt am Main, Urteil vom 26.03.2026; 2-13 S 80/25

Sachverhalt

Eigentümer einer neu errichteten Wohnanlage hatten ihre Wohnungen von einem Bauträger erworben, wobei das Gemeinschaftseigentum noch zahlreiche Mängel aufwies und eine Abnahme durch die Erwerber nicht stattgefunden hatte. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) hatte bereits 2023 per Mehrheitsbeschluss die Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche gegenüber dem Bauträger hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums an sich gezogen und eine Rechtsanwaltskanzlei beauftragt. Als diese Ende 2024 auf eine drohende Verjährung der Erfüllungsansprüche zum 31.12.2024 hinwies, berief die Verwalterin kurzfristig eine außerordentliche Eigentümerversammlung für den 18.12.2024 ein — mit einer Ladungsfrist von nur neun Tagen statt der üblichen drei Wochen. Die Versammlung beschloss mit Mehrheit, ergänzend zum Vergemeinschaftungsbeschluss ein Abrechnungsverhältnis gegenüber dem Bauträger herbeizuführen und die Anwälte entsprechend zu bevollmächtigen. Zwei Miteigentümer fochten den Beschluss an und machten geltend, der GdWE fehle die Beschlusskompetenz, ein solches Abrechnungsverhältnis zu begründen; dies sei Sache der einzelnen Eigentümer, vergleichbar der Abnahme. Das Amtsgericht gab der Anfechtungsklage statt und erklärte den Beschluss für nichtig.

Entscheidung

Das Landgericht Frankfurt hob das amtsgerichtliche Urteil auf und wies die Anfechtungsklage ab. Der Beschluss ist weder nichtig noch anfechtbar.
Zur Beschlusskompetenz stellt das Gericht klar, dass die Frage höchstrichterlich bislang ungeklärt ist und sich Oberlandesgerichte widersprechen: Während das OLG München eine Beschlusskompetenz zur Herbeiführung eines Abrechnungsverhältnisses verneint, hat das OLG Nürnberg sie bejaht. Das Landgericht Frankfurt folgt der letztgenannten Linie und begründet dies damit, dass die Beschlusskompetenz zur Herbeiführung eines Abrechnungsverhältnisses eine notwendige Folge der bereits anerkannten Beschlusskompetenz zur Vergemeinschaftung der Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche ist. Wer die Durchsetzung dieser Rechte an sich zieht, muss auch die Instrumente beschließen dürfen, die ihre Durchsetzbarkeit sichern — dazu gehört der Übergang ins Abrechnungsverhältnis.

Was bedeutet dieser Übergang ins Abrechnungsverhältnis rechtlich?

Im Werkvertragsrecht gilt grundsätzlich: Vor der Abnahme befindet sich der Vertrag im sogenannten Erfüllungsstadium. Der Unternehmer schuldet die (noch nicht vollständig erbrachte oder gebilligte) Werkleistung, und der Besteller kann primär Fertigstellung und Mängelbeseitigung verlangen, nicht jedoch die sekundären Gewährleistungsrechte wie Kostenvorschuss für eine Selbstvornahme oder Schadensersatz statt der Leistung. Das Abrechnungsverhältnis ist ein vom BGH entwickeltes Rechtsinstitut, das diesen Grundsatz durchbricht: Es tritt ein, wenn feststeht, dass eine Abnahme endgültig nicht mehr stattfinden wird – etwa weil der Besteller ernsthaft und endgültig die Abnahme verweigert oder weil er unmissverständlich erklärt, nicht mehr auf Fertigstellung zu bestehen, sondern stattdessen Schadensersatz oder einen Kostenvorschuss zur eigenständigen Mängelbeseitigung zu fordern. In diesem Moment wandelt sich das Vertragsverhältnis: An die Stelle des Erfüllungsanspruchs treten die Abrechnungsansprüche – also insbesondere der Anspruch auf Kostenvorschuss für die Selbstvornahme der Mängelbeseitigung gemäß §§ 634 Nr. 2, 637 Abs. 3 BGB. Entscheidend ist dabei, dass das Abrechnungsverhältnis die Abnahme nicht ersetzt und ihr auch nicht gleichsteht: Der Besteller erklärt gerade nicht, das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß anzuerkennen. Es geht nicht um Billigung, sondern um den Abbruch des Erfüllungsversuchs zugunsten einer monetären Kompensation. Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt im Abrechnungsverhältnis nicht ab Abnahme zu laufen, sondern nach den allgemeinen Regeln der §§ 195, 199 BGB – also kenntnisabhängig in drei Jahren. Das Gericht betont außerdem: Haben die Eigentümer die Anspruchsdurchsetzung auf die GdWE übertragen, dürfen sie darauf vertrauen, dass diese auch verjährungshemmende Maßnahmen trifft. Könnte die GdWE dies nicht durch Beschluss herbeiführen, würden Ansprüche für die Eigentümer unbemerkt verjähren. Die verkürzte Ladungsfrist war wegen der drohenden Verjährung als besonderer Dringlichkeitsfall gerechtfertigt, zumal die Eigentümer durch das vorangegangene Umlaufverfahren über das beabsichtigte Vorgehen informiert waren.

Praxishinweis

Das Urteil hat unmittelbare Bedeutung für Verwalter, die mit Bauträgermängeln am Gemeinschaftseigentum befasst sind. Hat die Eigentümerversammlung die Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche gegenüber dem Bauträger an sich gezogen, liegt die alleinige Zuständigkeit für deren Durchsetzung bei der GdWE. Die einzelnen Eigentümer sind dann in der Regel nicht mehr befugt, eigenständig verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen — und werden dies im Regelfall auch nicht tun, weil sie auf ein Tätigwerden der Verwaltung vertrauen. Verwalter sollten daher in solchen Konstellationen die Verjährungsfristen für Erfüllungsansprüche im Blick behalten. Ob diese Ansprüche vor Abnahme des Gemeinschaftseigentums — nach der regulären dreijährigen Regelverjährung — ablaufen können, ist unter Oberlandesgerichten umstritten und höchstrichterlich nicht geklärt. Das schafft ein reales Risiko. Droht eine Verjährung, ist nach diesem Urteil ein Mehrheitsbeschluss zur Herbeiführung eines Abrechnungsverhältnisses zulässig und geboten. Praktisch bedeutet dies: Die GdWE erklärt gegenüber dem Bauträger, dass sie nicht mehr auf vollständige Fertigstellung und Abnahme besteht, sondern stattdessen Kostenvorschuss für eine eigenständige Mängelbeseitigung verlangt. Damit verlässt der Vertrag das Erfüllungsstadium, und die sekundären Gewährleistungsrechte werden durchsetzbar – ohne dass die Eigentümer eine Abnahme erklären oder das Werk billigen müssten. Eine außerordentliche Eigentümerversammlung mit verkürzter Ladungsfrist ist in solchen Fällen nach § 24 Abs. 4 S. 2 WEG gerechtfertigt, wenn anwaltlicher Rat dies empfiehlt und die Dringlichkeit nachvollziehbar dokumentiert ist. Da die Revision zugelassen wurde, bleibt die Rechtslage vorläufig unsicher. Bis zur höchstrichterlichen Klärung empfiehlt sich ein konservativer Ansatz: Verjährungsfristen frühzeitig anwaltlich prüfen lassen und im Zweifel rechtzeitig handeln, statt auf die günstigere Rechtsauffassung zu vertrauen.

Fazit

Das Landgericht Frankfurt am Main stärkt die Handlungsfähigkeit der GdWE in Bauträgermängelverfahren: Nach einem wirksamen Vergemeinschaftungsbeschluss kann die Eigentümerversammlung mit Mehrheit auch den Übergang ins Abrechnungsverhältnis beschließen, um die Durchsetzbarkeit von Mängelrechten – insbesondere den Kostenvorschussanspruch – zu sichern, ohne eine Abnahme erklären zu müssen. Für Verwalter bedeutet dies zugleich eine erhöhte Verantwortung: Sie müssen Verjährungsrisiken aktiv beobachten und die Eigentümerversammlung rechtzeitig in die Lage versetzen, notwendige Beschlüsse zu fassen – notfalls im Wege einer außerordentlichen Versammlung mit Dringlichkeitsbegründung. Da die Revision zugelassen ist, bleibt die endgültige Klärung durch den BGH abzuwarten.

Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht

WEG muss Schadensersatzansprüche gegen früheren Verwalter prüfen!
LG München I, Urteil vom 30.07.2025; 1 S 14732/24 WEG

1. Ein Wohnungseigentümer kann die gerichtliche Ersetzung eines Beschlusses zur Überprüfung und außergerichtlichen Verfolgung möglicher Pflichtverletzungen eines früheren Verwalters verlangen, wenn konkrete Anhaltspunkte für durchsetzbare Ansprüche bestehen und die Gemeinschaft eine sachliche Befassung unterlassen hat.
2. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung verpflichtet, bei substanziierter Darlegung möglicher Schadensersatzansprüche gegen einen früheren Verwalter zumindest eine rechtliche Überprüfung durch einen Rechtsanwalt zu veranlassen.
3. Das Ermessen der Gemeinschaft für eine Überprüfung von Pflichtverletzungen ist auf null reduziert, wenn objektive Anhaltspunkte für bestehende und durchsetzbare Ansprüche vorliegen und eine sachliche Abwägung nicht erfolgt ist.

Verletzung des Einsichtsrechts nur bei Kausalität für Beschlussfassung!
LG Köln, Urteil vom 19.02.2026; 15 S 88/25

1. Allein die Verletzung des Einsichtsrechts begründet den Erfolg der Anfechtungsklage nicht, wenn der anfechtende Eigentümer nicht nachvollziehbar darlegt, dass sich dieser Mangel auch kausal auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat oder dass die Nichtursächlichkeit des Mangels jedenfalls nicht ausgeschlossen werden kann.
2. Für die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen kann zuvor keine Zahlung an den Verwalter verlangt werden, denn ein etwaiges Sonderhonorar kann nur im Verwaltervertrag vereinbart, also von der Wohnungseigentümergemeinschaft dem Verwalter geschuldet sein.
3. Auch die Beanstandung der Nichteinhaltung der Ladungsfrist von drei Wochen muss darlegen, wie sich das auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat.

Was gehört in die Jahresabrechnung?
AG Eckernförde, Urteil vom 26.09.2025; 6 C 7/23 WEG

1. Sinn und Zweck der Jahresabrechnung ist es, den Wohnungseigentümern eine lückenlose Darstellung und schlüssige Kontrolle über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben zu ermöglichen. Sie ist eine Einnahmen-/Ausgabenrechnung, die die tatsächlichen und nicht die geschuldeten Beträge einander gegenüberzustellen hat.
2. In die Jahresabrechnung sind daher auch Geldflüsse einzustellen, die der Verwalter getätigt hat, obwohl er hierzu nicht berechtigt war.
3. Ob Zahlungen an den Verwaltungsbeirat gerechtfertigt waren, kann für die Frage, ob der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, dahinstehen.