„Zweifamilienhaus“ als Beschaffenheitsvereinbarung im notariellen Kaufvertrag

Wird in einem Grundstückskaufvertrag die verkaufte Immobilie als „Zweifamilienhaus“ bezeichnet, ist dies eine Beschaffenheitsvereinbarung, die dahin auszulegen ist, dass auch zwei voneinander unabhängige Familien ein derart beschriebenes Wohngebäude zulässiger­weise bewohnen können.

Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 06.07.2018; Az. 17 U 9/18

Sachverhalt

Die beklagten Verkäufer hatten dem Makler einen Alleinauftrag erteilt mit dem Inhalt, ihr Haus zu verkaufen. Der Makler bewarb das Objekt im Internet und im Exposé als „Zwei­familienhaus“, weil er wegen der im Obergeschoss liegenden Maisonettewohnung davon aus­gegangen war, dass es sich um zwei Wohneinheiten handele und die im Dachgeschoss liegende Wohnung auch fremdvermietet werden könne.

Die Käuferin, die über das Internetinserat des Maklers auf das Objekt aufmerksam gemacht wurde, besichtigte das Objekt und schloss den notariellen Kaufvertrag ab. Im Kaufvertrag wird das Haus als „Zweifamilienhaus“ bezeichnet. Die Gewährleistung wird ausgeschlossen. Die erst nach Abschluss des Kaufvertrages beantragte „Umnutzung eines Bodenraums in ein Wohnzimmer mit offener Küche“ wurde mit der Bedingung genehmigt, dass „die dadurch ent­standene zweite Wohneinheit (…) lediglich vom bisherigen Eigentümer und seiner Familie bewohnt werden (darf), d.h., sowohl die erste bisherige als auch die zweite hinzukommende Wohneinheit darf ausschließlich von Familienangehörigen genutzt werden. Eine gewerbliche Fremdvermietung ist unzulässig“. Diese Genehmigung wurde auf drei Jahre befristet. Die Käuferin erklärte daraufhin die Anfechtung des Kaufvertrages und verlangte von den Verkäufern die Rückabwicklung des Vertrages sowie Erstattung von Zinsen und die Fest­stellung, dass die Verkäufer verpflichtet seien, der Klägerin jeden weiteren entstandenen und noch entstehenden Schaden zu ersetzen.

Entscheidung

Das Landgericht Itzehoe hatte die Klage zurückgewiesen. Das Schleswig-Holsteinische Ober­landesgericht gibt der Klage statt. Die Nichtzulassungsbeschwerde der Verkäufer beim BGH wurde zurückgewiesen. Das Gericht führt aus, dass die im Kaufvertrag verwendete Bezeich­nung „Zweifamilienhaus“ sich nach seiner Auffassung als Beschaffenheitsvereinbarung gem. § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB darstelle. Diese Bezeichnung sei dahin auszulegen, dass jedenfalls auch zwei voneinander unabhängige Familien ein derart beschriebenes Wohngebäude zulässigerweise bewohnen können. Zwar sei eine einheitliche Definition des Begriffes „Zwei­familienhaus“ nicht ersichtlich. Wie sich aber herausgestellt habe, wurde die nach Abschluss des Kaufvertrages beantragte Baumaßnahme zur Umnutzung des Bodenraums mit der Ein­schränkung genehmigt, dass die zweite Wohneinheit nicht fremdvermietet werde und nur von Familienangehörigen genutzt werden dürfe. Diese Genehmigung stehe, wie das Gericht weiter ausführt, im Einklang mit der bauplanungsrechtlichen Rechtslage. Der im Kaufvertrag verein­barte Gewährleistungsausschluss entlaste die Verkäufer nicht. Bereits im Kaufvertrag sei darauf verwiesen, dass der Ausschluss sich nicht auf „(…) in dieser Urkunde enthaltene Zusicherungen und Garantien“ beziehe. Darüber hinaus sei dann, wenn im Kaufvertrag eine bestimmte Beschaffenheit und ein pauschaler Ausschluss der Sachmängelhaftung vereinbart sei, dies regelmäßig dahin auszulegen, dass der Haftungsausschluss nicht für das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit gelten solle.

Den Verkäufern sei im Übrigen das Verhalten des Maklers als Verhandlungsführer zuzu­rechnen. Der Makler, der die Verhandlungen weitgehend geführt habe, habe die Angaben zum Zweifamilienhaus „ins Blaue hinein“ gemacht.

Fazit

Bei der im Kaufvertrag zu vereinbarenden Beschaffenheit wird die Kaufsache mit bestimmten Eigenschaften beschrieben. Wird mithin das Haus – wie vorliegend – als Zweifamilienhaus beschrieben oder wird beispielsweise eine bestimmte Wohnflächengröße zugesagt, kann es sich um eine vereinbarte Beschaffenheit handeln, die trotz des vereinbarten Haftungs­ausschlusses Schadensersatzansprüche des Käufers gegenüber dem Verkäufer zulässt.