Zur Umlagefähigkeit der Position „Heizung über Lüftung“ in der Betriebskosten­abrechnung

OLG Frankfurt, Urteil vom 19.04.2018; 2 U 57/17

Sachverhalt

Die Vermieterin erklärt gegen eine Klage des Mieters die Aufrechnung mit Ansprüchen aus einer Heizkostenabrechnung. Die Heizkostenabrechnung sieht eine Kostenposition für die Erwärmung der Räume mittels einer Lüftungsanlage – genannt Heizung über Lüftung“ – vor. Dabei wird die Frischluft, die dem Gebäude über die Lüftung zugeführt wird, auf eine Tempe­ratur von 18°C vorgewärmt. Die weitere individuelle Wärmeregulierung auf höhere Tempera­turen erfolgt durch regulierbare Heizkörper. In dem Gebäude waren die meisten Mietbereiche mit separaten Wärmezählern ausgestattet. Nur wenige Flächen – darunter auch der Miet­bereich des klagenden Mieters – wurden über einen gemeinschaftlichen Zähler zusammen­gefasst und nach Fläche umgelegt. Der Mietvertrag sieht keine besonderen Umlageverein­barungen zu dieser Kostenart vor. Es ist die Bezahlung der Betriebskosten nach der Anlage 3 zu § 27 II. BV vereinbart.

Rechtlicher Hintergrund

1. In dem Rechtsstreit war folglich zu klären, ob die infolge der Vorerwärmung von Frischluft entstehenden Kosten sowie die Kosten einer hierbei gegebenenfalls verwendeten Anlage zur Wärmerückgewinnung Heizkosten im Sinne von § 2 Nr. 4a BetrKV darstellen oder ob es sich um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV handelt, die in einem Mietvertrag konkret vereinbart werden müssen, um eine Umlagefähigkeit zu begründen.
2. Da eine Vorerwärmung der Frischluft erfolgte, war außerdem die Frage zu klären, ob die durch die Heizkostenverordnung statuierte Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung auch für Lüftungsanlagen gilt, die bei großen gewerblichen Liegenschaften nur eine Mindesttemperatur erzeugen.

Technischer Hintergrund

Moderne Liegenschaften verfügen über komplexe, systematisch verknüpfte und aufeinander abgestimmte Heizsysteme, bei denen Anlagen zur Gebäudebelüftung und Wärmerückge­winnung bereits integriert sind. Die Heizkostenverordnung geht demgegenüber in ihrem Ursprung noch von dem klassischen System der einzelnen Heizanlage aus. Mit derartigen neuen Heizsystemen entstehen daher zusätzliche Kostenpositionen, die von den Gesetzgebern in der Heizkostenverordnung noch gar nicht berücksichtigt werden konnten. Es stellt sich daher die Frage, ob diese trotzdem unter die Definition in der Heiz- und Betriebskosten­verordnung gefasst werden können.

Entscheidungsgründe

Das OLG spricht die Kostenposition im Gegensatz zu dem Landgericht Frankfurt in voller Höhe zu. Bei der Position „Heizung über Lüftung“ handelt es sich um Kosten des Betriebs der zentralen Heizanlage im Sinne der §§ 7 Abs. 2 HeizkV, 2 Nr. 4a BetrKV. Die über die Lüftungsanlage erfolgte Vorerwärmung sei Teil der Gesamtbeheizung durch die Heizungs­anlage des Gebäudes. Sie werde lediglich einerseits über die in den Räumen befindlichen Heizkörper und andererseits über die Erwärmung der Lüftungsluft erbracht. Eine verbrauchs­abhängige Abrechnung sei gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 1b HeizkV nicht erforderlich. Die Vorschrift sieht Ausnahmen für die Verbrauchserfassungspflicht vor, wenn eine Regulierung der Tempe­ratur durch die Nutzer nicht möglich oder eine Ausstattung unwirtschaftlich ist und keine den Erfassungsaufwand übersteigende Energieeinsparung zu erwarten ist. Die Voraussetzungen wurden von dem OLG bejaht. Die Vermieterin durfte die anfallenden Kosten daher nach antei­liger Fläche verteilen. Darüber hinaus wurde die Umlagefähigkeit der Kosten auch für den Fall bejaht, dass es sich um eine Wärmerückgewinnungsanlage handeln würde.

Hinweis

Die Entscheidung des OLG Frankfurt wurde mit Urteil des BGH vom 30.01.2019; VIII ZR 46/18m aufgehoben. Dabei ging es allerdings nicht um die Frage, ob es sich bei der Kostenposition „Heizung über Lüftung“ grundsätzlich um eine umlagefähige Position nach § 4a BetrkV handeln würde. Der BGH nahm nach den mietvertraglichen Regelungen eine Verpflich­tung zu einer verbrauchsabhängigen Kostenverteilung der Heizkosten zu 100 % an und lehnte daher eine Umlagefähigkeit der Kostenposition. Auf die vorgenannten Fragestellungen wurde nicht weiter eingegangen.

Fazit

Da der BGH einen Anspruch der Vermieterin bereits an den vertraglichen Regelungen scheitern ließ, bleibt offen, ob der BGH die anderen Entscheidungsgründe des OLG Frankfurt bestätigt hätte. Zumindest im Hinblick auf die Umlage als Heizkosten im Sinne von § 2 Nr. 4a BetrKV lässt sich aus der Entscheidung allerdings nichts Gegenteiliges entnehmen. Unver­ständlich ist allerdings die von dem BGH angenommene Rechtsfolge, wonach bei einer Abwei­chung von einem vereinbarten Verteilerschlüssel die gesamte Umlagefähigkeit der Position entfallen soll. Mit Urteil vom 30.10.2007 – NZM 2008, 35 – hat der VIII. Zivilsenat dazu ent­schieden, dass sich als Rechtsfolge lediglich ein Strafabzug in Höhe von 15 % der Kosten er­geben würde.

Für die Praxis gilt, dass die Begründung des OLG Frankfurt nur dann Anwendung finden kann, wenn die Kosten einer Lüftungsanlage als Teil der Gesamtanlage gleichzeitig der Beheizung von Räumen dienen. Ist dies nicht der Fall, können sie nur als Sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV umgelegt werden (AG Frankfurt, Urteil vom 08.08.2014; 33 C 1241/14). Bei einer Gebäudeausstattung mit besonderen Wärmeversorgungssystemen ist bei der Vertragsgestaltung daher in besonderem Maße darauf zu achten, dass eine Einheit­lichkeit zwischen der technischen Konzeption und den rechtlichen Pflichten im Mietverhältnis insbesondere den darin geregelten Betriebskostenarten und Verteilerschlüsseln hergestellt wird.