Zur Kündigung von Mietverträgen, die die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem ihrer Mitglieder geschlossen hat

Beschließen die Wohnungseigentümer Maßnahmen zur Beendigung eines zwischen der Gemeinschaft und einem ihrer Mitglieder geschlossenen Vertrages, ist eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht schon wegen eines möglichen Scheiterns der Maßnahmen zu verneinen, sondern erst dann, wenn für einen verständigen Wohnungseigentümer ohne weiteres ersichtlich ist, dass die Beendigung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen von vornherein nicht erreichbar ist.

BGH, Urteil vom 30. November 2012, V ZR 234/11

Sachverhalt

Einem Wohnungseigentümer ist ein im Gemeinschaftseigentum stehender Tiefgaragenplatz von der Wohnungseigentümergemeinschaft vermietet. Diesen Platz vermietet der Miteigentümer an den Mieter eines anderen Wohnungseigentümers und informiert hierüber den Verwalter. Der Verwalter verlangt die Beendigung des Untermietvertrages und kündigt für den Fall der Fruchtlosigkeit die fristlose Kündigung des Mietvertrages an. Der Verwalter beauftragt einen Rechtsanwalt, der namens der Wohnungseigentümergemeinschaft unter Berufung auf die „unerlaubte Weitervermietung“ die fristlose Kündigung ausspricht. Dem Kündigungsschreiben beigefügt war die dem Anwalt von dem Verwalter erteilte Vollmacht sowie eine von einem Beiratsmitglied unterzeichnete Vollmachtsurkunde. Auf der folgenden Eigentümer-Versammlung genehmigen die Wohnungseigentümer mehrheitlich die Kündigung und ermächtigen den Verwalter, den Räumungsanspruch erforderlichenfalls gerichtlich geltend zu machen. Der Kläger, der den ihm vermieteten Stellplatz untervermietet hat, erhebt Anfechtungsklage und rügt die aus seiner Sicht fehlende Legitimation des Verwalters, eine Kündigung aussprechen zu lassen und einen Anwalt entsprechend zu beauftragen sowie die von der Wohnungseigentümer-Versammlung erklärte Genehmigung der durch den Rechtsanwalt erklärten Kündigung. Amtsgericht und Landgericht weisen die Anfechtungsklage ab.

Entscheidung

Der BGH hebt die Entscheidung des Landgerichts Berlin auf und verweist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurück. Der BGH bejaht die Kompetenz der Wohnungseigentümer, sich zu einer durch den Verwalter ausgesprochenen Kündigung zu erklären und den Verwalter anzuhalten, Ansprüche des Verbandes prozessual durchzusetzen. Das mit dem Beschluss verfolgte Anliegen gehe aus der Sicht des verständigen Wohnungseigentümers dahin, das bestehende Mietverhältnis zu beenden. Ein solches Vorgehen entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Wohnungseigentümer, die nicht ohne weiteres über juristische Kenntnisse verfügten, könnten davon ausgehen, dass der Verwalter bzw. der von ihm eingeschaltete Rechtsanwalt den sichersten Weg beschreiten würde. Die Wohnungseigentümer müssten sich demgemäß mit der Rechtsfrage, ob die Kündigung wirksam erklärt worden sei, nicht befassen. Der BGH sieht jedoch in dem Vortrag des klagenden Wohnungseigentümers, dass ein anderes Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft einen ihm überlassenen Stellplatz ebenfalls untervermietet habe und dies nicht moniert werde, entscheidungserheblichen Vortrag. Zwar liege es im Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer, ob sie eine rechtswidrige Untervermietung von Gemeinschaftseigentum zum Anlass nehmen, den Vertrag zu kündigen. Der Gleichbehandlungsgrundsatz lasse aber Differenzierungen nur zu, wenn ein ausreichender Sachgrund bestehe. Mit Rücksicht auf die dem Verband auch gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer bestehende Treuepflicht sei der Gleichbehandlungsgrundsatz auch zu beachten, wenn es um Verträge mit einzelnen Mitgliedern gehe. Damit das Landgericht Berlin die Frage, ob ein ausreichender Sachgrund für eine differenzierende Behandlung vorliegend gegeben sei, verweist der BGH den Rechtsstreit zurück.

Fazit

Der BGH betont erneut, dass aus dem die Wohnungseigentümer verbindenden Schuldverhältnis Treue- und Rücksichtspflichten erwachsen. Dazu gehört auch der Gleichbehandlungsgrundsatz, der die Wohnungseigentümer verpflichtet, bei gleichgelagerten Sachverhalten in gleichartiger Weise zu handeln. Der BGH hat diesen aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis heraus erwachsenen Gleichbehandlungsgrundsatz in dieser Entscheidung erstmals so deutlich formuliert, so dass bei künftigem Verwaltungshandeln und Beschlussfassungen der Gleichbehandlungsgrundsatz Beachtung finden muss.