Zur Hinweispflicht des Maklers:

Eine Hinweispflicht des Maklers auf bestimmte Umstände des nachgewiesenen Objekts setzt voraus, dass dem Makler die Bedeutung des betreffenden Umstandes für den Entschluss des Auftraggebers erkennbar und dieser offenbar gerade insoweit belehrungsbedürftig ist.

BGH, Beschluss vom 28.05.2020; I ZR 194/19

Sachverhalt

Der beklagte Makler bietet eine Eigentumswohnung an. Im Exposé werden die Räume im Souterrain der Wohnung als Wohnfläche bezeichnet. Beide Räume, die in der Abgeschlossen­heitsbescheinigung als Hobbyraum und Kellervorraum bezeichnet werden, waren als Gäste­zimmer und Wohnzimmer eingerichtet. Der Makler hatte die Wohnung mit den Klägern, die später die Wohnung kauften, besichtigt. Nach der Anhörung einer Zeugin in der Beweisauf­nahme hatte der Kläger zu 1) bei der Besichtigung erklärt, er wolle im Souterrain sein Schlaf­zimmer errichten. Über die Lichtverhältnisse sei gesprochen worden. Der Kläger habe erklärt, es sei ihm dort zu dunkel und er wolle das Problem mit einer indirekten Beleuchtung lösen.

Das Berufungsgericht hatte die Klage auf Schadensersatz ebenso wie das Landgericht abge­wiesen und aus dem Gespräch über die Lichtverhältnisse gefolgert, dass dem Kläger die fehlende Wohnraumqualität habe bekannt sein müssen. Die Belehrungsbedürftigkeit der Kläger durch den Beklagten haben die Instanzgerichte verneint.

Entscheidung

Der BGH führt unter Hinweis u.a. auf BGH, NJW 1981, 2685 und die weitergehende Recht­sprechung zur Unterrichtungspflicht des Maklers aus, dass eine Hinweispflicht des Makler voraussetzt, dass dem Makler die Bedeutung des betreffenden Umstandes für den Entschluss des Auftraggebers erkennbar sein müsse und der Auftraggeber gerade insoweit offenbar belehrungsbedürftig sei. Dafür, dass eine solche Belehrungsbedürftigkeit bei den Klägern vor­lag und diese für den Beklagten erkennbar war, haben die Kläger im Prozess nichts vorge­tragen. Es ist, wie der BGH ausführt, Aufgabe des Maklerkunden, seine Belehrungsbedürftig­keit darzutun und vorzutragen, dass diese dem Makler erkennbar war.

Fazit

Die vom Makler häufig erwartete, sehr weitgehende Unterrichtungs- und Hinweispflicht wird von der Rechtsprechung nur mit Einschränkungen bejaht. Es ist vorrangig Sache des Auftrag­gebers gegenüber dem Makler deutlich zu machen, welche Interessen für ihn im Vordergrund stehen. Erst dann wird in der Regel dem Makler erkennbar, welches Gewicht ein Einzelum­stand für den Entschluss seines Auftraggebers hat. Der Makler selbst ist nicht gehalten, jeden Einzelumstand daraufhin zu überprüfen, ob er unter irgendeinem denkbaren Gesichtspunkt für den Auftraggeber Bedeutung erlangen könnte.