Zur Frage der wirksamen Vereinbarung einer Indexmiete und der Geltendmachung einer hierauf gestützten Mietänderung

BGH, Urteil vom 26.05.2021, VIII ZR 42/20

Sachverhalt

In einem Wohnraummietverhältnis ist eine Nettokaltmiete in Höhe von 900,00 € vereinbart. Der Formularmietvertrag enthält die Klausel, dass sich bei einer Änderung des Verbraucher­preisindexes des Statistischen Bundesamtes um mindestens 3 % jeder Vertragspartner durch schriftliche Erklärung und unter Angabe der eingetretenen Indexänderung eine Anpassung der Miete um den entsprechenden Prozentsatz verlangen kann, sofern der Mietzins jeweils min­destens ein Jahr unverändert bestand. Der Vermieter macht auf Grundlage dieser Verein­barung eine Mieterhöhung um 120,00 € monatlich geltend und rechnet dem Mieter vor, dass seit dem Beginn des Mietverhältnisses der Verbraucherpreisindex sich um 13,5 % gesteigert habe. Nachdem der Mieter dem Mietanpassungsverlangen nicht folgte und den bisherigen Mietzins fortzahlte, erhob der Vermieter Klage auf Zahlung der Differenzbeträge. Mit einer Widerklage begehrte der Mieter die Feststellung, dass die Mietanpassungsklausel unwirksam sei. In der ersten Instanz ist der Mieter zur Zahlung verurteilt und die Widerklage abgewiesen worden. Die Berufung des Mieters hiergegen blieb ohne Erfolg. Mit der Revision vor dem BGH verfolgte der Mieter das Klagabweisungs- und Widerklagbegehren weiter.

Entscheidung:

Die Revision bleibt ohne Erfolg. Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH folgt den Bedenken des Mieters gegen die Wirksamkeit der Indexvereinbarung nicht. Der BGH lässt zunächst nicht gelten, dass der einjährige Zeitraum der unveränderten Miet­höhe nicht hinreichend konkret benannt sei. Es sei zwar zutreffend, dass der Beginn der Jahresfrist nicht in der Formularklausel benannt wurde, dies sei jedoch auch nicht erforderlich, da die objektive Auslegung der Klausel eindeutig ergibt, dass an den Beginn des Mietverhält­nisses anzuknüpfen ist. Da es um den Mietzins geht, beginnt die Jahresfrist mit dem ersten Mietmonat zu laufen und kann daher ohne Verletzung des Transparenzgebotes ohne Weiteres berechnet werden.

Der Mieter argumentierte weiter, dass in der Indexklausel das Basisjahr nicht benannt worden sei. Der BGH räumt ein, dass der Bezug auf das Basisjahr zur Bestimmung der Indexentwick­lung grundsätzlich notwendig ist. Bei der hier verwendeten Klauselgestaltung, der Anknüpfung an eine prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes, ist die Mitteilung des Basisjahres in der Vertragsklausel selbst hingegen nicht erforderlich. Es ist nicht erforderlich, dass in der Klausel selbst erläutert wird, wie sich die Mietänderung im Einzelfall berechnet. Die Ermittlung der prozentualen Steigerung um die hier vereinbarten 3 % kann ohne Weiteres aus den Indexreihen des Statistischen Bundesamtes entnommen werden. Sollte zwischenzeitlich in dem fünfjährigen Turnus die Anpassung des Basisjahres bei dem statistischen Bundesamt vorgenommen werden, ist eine entsprechende Umrechnung der Indexwerte vorzunehmen. Dies ist jedoch keine Frage der Wirksamkeit der Vertragsklausel, sondern eine Frage der Richtigkeit des Rechenweges. Eine intransparente Klauselgestaltung liegt hingegen nicht vor. Der BGH lässt schließlich nicht gelten, dass mit der Bezeichnung der Miete als Mietzins in der Vertragsklausel nicht hinreichend klar sei, ob die Berechnung mit oder ohne Nebenkosten vorzunehmen sei. Da für die Betriebskosten abrechenbare Vorauszahlungen vereinbart wurden, liegt auf der Hand, dass die Mietanpassungsklausel ausschließlich die Grundmiete betreffen soll, so der VIII. Zivilsenat. Der BGH stellt weiter klar, dass ein dem Vermieter in der Erhöhungserklärung unterlaufener Berechnungsfehler der Wirksamkeit der Mietanpassung nicht entgegensteht. Der Vermieter hatte 13,5 % als Steigerung des Verbraucherpreisindexes ermittelt, tatsächlich lag die Preis­steigerung indes bei über 14 %. Dies berührt lediglich die Frage der geltend gemachten Mietanpassung und nicht die Wirksamkeit der Erhöhungserklärung als solche. Dass der Ver­mieter nicht die gesamte mögliche Mieterhöhung geltend gemacht hat, bleibt unschädlich.

Fazit:

Der BGH stellt klar, dass sowohl an die Gestaltung einer Vertragsklausel zur Berücksichtigung der Indexmiete in Wohnraummietverhältnisses als auch hinsichtlich der Anpassungserklärung selbst keine überhöhten Anforderungen zu stellen sind. Die Vereinbarung der Indexmiete soll eine einfache und transparente Gelegenheit zur laufenden Mietanpassung in den Mietverhält­nissen gewähren. Die in dem zugrunde liegenden Sachverhalt offenbar selbst entworfene Mietanpassungsklausel zeigt indes zugleich auf, dass nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen diverse Einwendungen geführt werden können. Es empfiehlt sich daher, bei der Vereinbarung der Indexmiete sich strikt an dem Wortlaut des § 557 b BGB zu orientieren, wie es bei den gängigen Mietvertragsformularen der Fall ist.