Zur Frage der formellen Rechtmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung in großen Wohnanlagen

BGH, Urteil vom 29.01.2020; VIII ZR 244/18

Sachverhalt

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt nach Erstellung der Betriebskostenabrechnung von den Mietern die Nachzahlung von Betriebskosten. Die Wohnung liegt in einer größeren Anlage, die aus mehreren Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeeinheiten und mehreren Hauseingängen besteht.

In den umstrittenen Betriebskostenabrechnungen wurden die Betriebskosten nach Fläche um­gelegt und Wohn- und Gewerbeflächen getrennt abgerechnet. Der Abrechnung der einzelnen Betriebskostenpositionen lagen verschiedene Gesamtflächen zugrunde. Einige Positionen wurden anhand der Gesamtfläche der Anlage verteilt, während für andere Positionen kleinere Abrechnungskreise, etwa einzelne Gebäude, gebildet und dementsprechend kleinere Gesamt­flächen zugrunde gelegt wurden.

Eine Erläuterung, aus welchen Gebäudeteilen oder „Hauseingängen“ sich die jeweiligen Gesamtflächen zusammensetzen, enthielten die Abrechnungen nicht. Amts- und Landgericht hielten die Abrechnungen daher für formell unwirksam, da die unterschiedlichen Gesamt­flächen nicht ausreichend erläutert seien. Hiergegen wendet sich die Vermieterin mit der Revi­sion zum Bundesgerichtshof.

Entscheidung

Der BGH hebt die Entscheidung der Vorinstanz auf, da die Betriebskostenabrechnungen nicht formell unwirksam sind. Eine Betriebskostenabrechnung genüge den formellen Anforde­rungen, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalte. In die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten seien regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

• Zusammenstellung der Gesamtkosten
• Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel
• Berechnung des Anteils des Mieters
• Abzug der geleisteten Vorauszahlungen

Eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs (Umlageschlüssel) sei allerdings nur geboten, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist.

Diesen Anforderungen werden die Betriebskostenabrechnungen nach Auffassung des BGH gerecht. Insbesondere habe es keiner weitergehenden Erläuterung des Umlageschlüssels bedurft. Der Verteilungsmaßstab „Fläche“ sei aus sich heraus verständlich. Etwas anderes gelte nicht deshalb, weil für einzelne Positionen unterschiedliche Gesamtflächen zugrunde gelegt wurden. Auf formeller Ebene genüge die jeweilige Angabe der Gesamtfläche, die der nach dem Flächenmaßstab abgerechneten Betriebskostenposition zugrunde gelegt worden ist. Informationen dazu, aus welchen einzelnen Gebäudeteilen oder Hausnummern sich die jeweils zugrunde gelegte Wirtschaftseinheit zusammensetzt, gehören nicht zu den Mindestanforde­rungen an eine Betriebskostenkostenabrechnung, deren Verletzung die Abrechnung formell unwirksam mache. Unklarheiten, welche Gebäudeteile jeweils bei der Berechnung der Gesamtfläche berücksichtigt worden sind, beträfen nicht die formelle Ordnungsgemäßheit der Betriebskostenabrechnung, sondern seien eine inhaltliche Frage, beträfen also die materielle Richtigkeit der Abrechnung. Da die Frage der materiellen Richtigkeit vom Berufungsgericht nicht aufgeklärt worden ist, hat der BGH den Rechtsstreit zur weiteren Aufklärung an die Vorinstanz zurückverwiesen.

Fazit

Der BGH setzt seine Rechtsprechung zur Erforderlichkeit von Erläuterungen die formelle Wirk­samkeit der Abrechnung betreffend fort. Bereits im Jahr 2012 hatte er entschieden, dass die Information, wie sich die jeweils zugrunde gelegte Wirtschaftseinheit zusammensetzt, gerade nicht zu den Mindestanforderungen an eine Betriebskostenkostenabrechnung gehören, deren Verletzung die Abrechnung formell unwirksam macht (Senatsbeschluss vom 14.02.2012, VIII ZR 207/11, WuM 2012, 405 Rn. 3).