Zu der Berechtigung des Gewerberaummieters, die Miete zu mindern, wenn die Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs auf mieterseitig beauftragten, mit dem Vermieter abgestimmten Baumaßnahmen beruhen.

LG Düsseldorf, Urteil vom 27.06.2018, Az. 23 S 72/17

Sachverhalt

Der Gewerberaummieter hat in einem größeren Gebäudekomplex eine Erdgeschossfläche angemietet, um dort eine Geschäftsstelle einzurichten und zu betreiben. Die Mietvertrags­parteien kommen überein, dass die Schaufensteranlage umgebaut werden soll. Die Auftrags­vergabe erfolgt durch den Gewerberaummieter und der Vermieter gewährt auf diese Arbeiten einen pauschalen Kostenzuschuss in Höhe von € 50.000,00. Die Arbeiten werden zu Beginn des Mietverhältnisses ausgeführt und nach kurzer Zeit des Mietgebrauchs treten erhebliche Feuchtigkeitserscheinungen in der Geschäftsstelle des Gewerberaummieters zu Tage. Der Mieter nimmt den Vermieter auf Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden in Anspruch und mindert die Miete. Der Vermieter meint, dass eine Minderung nicht in Betracht kommt, da die Mängelursache in den Umbauarbeiten der Schaufensteranlage liegt und damit durch den Mieter zu vertreten sei.

Der Vermieter erhebt die Zahlungsklage hinsichtlich der durch die geltend gemachte Minderung aufgelaufenen Mietzinsdifferenzbeträge und in der gerichtlichen Beweisaufnahme wird durch ein Sachverständigengutachten festgestellt, dass der Feuchtigkeitseintritt auf einer unzulänglich hergestellten Abdichtung zwischen dem Gebäude und der Schaufensteranlage beruht.

Das Landgericht Düsseldorf verneint den Zahlungsanspruch des Vermieters.

Entscheidungsgründe

Das Landgericht Düsseldorf führt aus, dass der Feuchtigkeitseintritt in die Geschäftsstellen­räume einen zur Minderung berechtigenden Mangel darstellt. Die Undichtigkeit des Gebäudes fällt unabhängig von der konkreten bautechnischen Ursache in den Verantwortungsbereich des Vermieters. Der Vermieter hat mit der Vereinbarung der Umbauarbeiten an der Schau­fensteranlage und der Gewährung des pauschalen Aufwendungsersatzes für die Baumaß­nahme weiterhin die mietrechtliche Verantwortung für die Gewährung des ungestörten Miet­gebrauchs. Es kommt hierbei nicht darauf an, ob aufgrund der Beauftragung der Werkleis­tungen durch den Mieter etwaige Gewährleistungsansprüche gegenüber dem ausführenden Unternehmen auf der Mieterseite liegen. Der Mieter mag insoweit zur Abtretung der Gewähr­leistungsansprüche verpflichtet sein, die mietrechtliche Minderung aufgrund der Gebrauchs­beeinträchtigung der Mietsache bleibt hiervon indes unberührt.

Aufgrund der vereinbarten Umbaumaßnahme hat der Mieter die Mangelhaftigkeit des Miet­gegenstands nicht alleine oder weit überwiegend zu vertreten. Das Landgericht Düsseldorf führt ferner an, dass eine Beschränkung des Minderungsanspruchs aus dem Gesichtspunkt eines Mitverschuldens oder nach dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vorzunehmen sei.

Unabhängig, ob die Umbaumaßnahmen werkvertraglich von der Mieter- oder Vermieterseite in Auftrag gegeben worden sind, ist der durch diese Arbeiten geschaffene Zustand Teil der vom Vermieter überlassenen Mietsache und unterliegt damit mietrechtlichen Gewähr­leistungsansprüchen.

Fazit

Bei der Herrichtung der Gewerberäume auch nach Mieterwünschen verbleibt es bei den miet­rechtlichen Gewährleistungsansprüchen des Mieters, auch wenn der Mieter die sich später als mangelhaft herausstellenden Arbeiten beauftragt und die Kosten der Maßnahme jedenfalls teilweise vom Vermieter erstattet erhält.