Zu den formellen Anforderungen an eine wirksame Modernisierungsankündigung gemäß § 555c BGB (hier: Einsparung von Endenergie)

BGH, Urteil vom 20.05.2020; VIII ZR 55/19

Sachverhalt

In einem Mehrfamilienhaus nebst Nachbargebäude soll eine neue Zentralheizung mit Gas­brennwertkessel eingebaut werden. Die vorhandene Gasetagenheizung nebst Gasherd in der Mietwohnung der Beklagten soll entfernt und an die neue Zentralheizung angeschlossen werden. Der vorhandene Gasherd soll durch einen Elektroherd ersetzt werden. Neben der Beschreibung der Maßnahmen enthält die Modernisierungsankündigung als Anlage eine Berechnung der Energieeinsparung in der für alle betroffenen Wohnungen der Gebäude­komplexe, ausgehend von einer Gesamtwohnfläche von 1186,88 m², eine Reduktion der Ver­brauchskosten um 0,08 €/m² Wohnfläche monatlich und die zukünftigen Heizkostenvoraus­zahlungen auf 1,50 €/m² angekündigt werden. Die zukünftige Mieterhöhung wird mit 69,00 € monatlich angekündigt. Die Maßnahme soll zu einer Reduktion der Endenergie von ursprüng­lich 213.940 kWh/a auf 189.375 kWh/a führen. Mit der Klage begehrt der Vermieter den Zutritt zu der Mietsache und die Duldung der Maßnahmen. Die Vorinstanzen weisen die Klage mit der Begründung ab, die Ankündigung erfülle nicht die formellen Mindestanforderungen an die Ankündigung. Die Klägerin verweise lediglich pauschal unter Hinweis auf ein energiewirt­schaftliches Gutachten darauf, dass es zu deutlichen Einsparungen von Heizenergie und damit zu einer Einsparung von Heizkosten kommen solle.

Die Berechnung der Energieeinsparung sei unbrauchbar, da es an einem Bezug zu der konkret betroffenen Wohnung fehle. An einem Energieeinspareffekt  bestünden bereits Zweifel, weil die mitgeteilte Ersparnis von 6,10 € monatlich im Verhältnis zu der mietvertraglich geschulde­ten Nebenkostenvorauszahlung i.H.v. 142,00 € keine deutliche Ersparnis darstelle und die Umstellung auch mit höheren Bereitstellungs-/ Vorhaltungs-/ und Verteilungskosten ver­bunden sein könnte. Ferner sei bei dem Austausch des Gasherdes gegen einen Elektroherd nicht zu erkennen, ob damit eine Energieeinsparung verbunden sei.

Entscheidung

Die Revision des Vermieters hat Erfolg. Der BGH bejaht die formelle Wirksamkeit der Ankün­digung. Der Gesetzgeber habe sich im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ausdrück­lich gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt von Modernisierungsankündigungen aus­gesprochen und die zuvor vertretenen Maßstäbe abgesenkt. Der Mindestinhalt sei zwar an dem Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten; andererseits solle die Mitteilungspflicht aber auch nicht darauf abzielen, den Vermieter bei der Durchführung von Modernisierungs­maßnahmen einzuschränken. Bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung bedarf es danach einer Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen  auf den Mietgebrauch abzuschätzen sowie, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, überschlägig vergleichend zu ermitteln, ob die geplanten Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen. Diese Anforderungen seien erfüllt.  Die Beklagte könne auch aus der Anlage überschlägig beurteilen, ob eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie gerade in Bezug auf Ihre Wohnung eintreten werde. Die prognostizierte jährliche Energie für sämtliche Wohnungen könne unschwer auf die konkrete Wohnung berechnet werden (213.970 kWh/a -189.372 kWh/a = 24.595 kWh/a : 1186,88 m² x 76,21 m² = 1579,25 kWh. Auch dem Berufungsgericht war es möglich, eine konkrete monatliche Heizkosteneinsparung von 6,10 € zu errechnen.

Auch der mitgeteilte zukünftige Kostenvorschuss von 1,50 €/m² liefere einen Anhaltspunkt zur Plausibilitätsprüfung. Diesen könne die Beklagte mit den bisher für die Versorgung mit Gas aufgewandten Kosten vergleichen. Ob eine deutliche Ersparnis vorliegen würde, sei dagegen keine Frage der formellen Ordnungsgemäßheit. Hinsichtlich des Austausches des Gasherdes verkenne das Berufungsgericht, dass es sich um eine notwendige Begleitmaß­nahme der Heizungsmodernisierung handele. Wegen des Wegfalles der bisherigen Gas­leitungen sei der Betrieb eines Gasherdes nicht mehr möglich. Der Angabe einer Energieein­sparung im Hinblick auf diesen Austausch bedarf es daher nicht.

Fazit

Die Entscheidung reiht sich ein in die Rechtsprechung des BGH zur Erleichterung der Anforde­rungen an die formelle Wirksamkeit von Modernisierungsankündigungen, hier bezogen auf Maßnahmen zur Einsparung von Endenergie. Bei allen Erleichterungen sollte allerdings bedacht werden, dass der voraussichtliche Energieeinspareffekt anhand von Zahlenmaterial und Vergleichsberechnungen (bestenfalls gutachterlich) dargelegt werden muss, damit der Mieter eine überschlägige Plausibilitätskontrolle durchführen kann. Nur pauschale, abstrakte Behauptungen reichen für eine formelle Ordnungsgemäßheit nicht aus. Für notwendige Begleitmaßnahmen muss kein Einspareffekt vorliegen.