Zu den Anforderungen an eine wirksame Kautionsabrechnung

BGH, Urteil vom 24.07.2019; VIII ZR 141/17

Sachverhalt

Nach Beendigung des Mietverhältnisses erhob der Vermieter Klage gegen den Mieter auf Zahlung diverser Schadensersatzpositionen, ohne die von dem Mieter ursprünglich einge­zahlte Mietsicherheit in Abzug zu bringen. Seit Beendigung des Mietverhältnisses waren im Verlauf des Prozesses mittlerweile zwei Jahre vergangen. Der Mieter macht ein Zurückbe­haltungsrecht gegen den Klageanspruch wegen der noch nicht abgerechneten Mietsicherheit geltend. Der BGH hatte u.a. darüber zu entscheiden, ob der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters bereits fällig geworden war und ob mit der Klageerhebung des Vermieters bereits eine Kautionsabrechnung durch schlüssiges Verhalten stattgefunden hat.

Entscheidungsgründe

1. Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und ggf. welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deut­lich macht, ob und ggf. in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat.
2. Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat – gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung – für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwer­tungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten bzw. aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.
3. Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rück­zahlung fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter – ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen – wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Dies gilt auch für streitige Forderung des Vermieters.
4. Macht der Vermieter nach Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, kann der Mieter seinerseits mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen vom Vermieter erhobene Forderungen aufrechnen.

Fazit

Hinsichtlich einer etwaigen Kautionsabrechnungsfrist stellt der BGH noch einmal klar, dass es hier keine starre Frist von sechs Monaten gibt. Die Verpflichtung des Vermieters zur Abrech­nung über die Kaution kann auch länger oder kürzer ausfallen. Der Kautionsrückzahlungs­anspruch des Mieters ist immer dann zur Rückzahlung fällig, wenn dem Vermieter seine Ansprüche und Forderungen gegen den Mieter bekannt sind. Der BGH bejaht eine Kautions­abrechnung des Vermieters auch durch schlüssiges Verhalten. Idealerweise wird aber recht­zeitig vor Ablauf der Verjährungsfrist – sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache – schrift­lich durch Aufrechnungserklärung über die gegenseitigen Forderungen abgerechnet, um für beide Seiten einen klaren Überblick über die noch offenen Ansprüche zu geben.