Zur Finanzierung einer Photovoltaikanlage aus der Erhaltungsrücklage

AG Mülheim an der Ruhr, Urteil vom 25.10.2023; 13 C 1169/22

Sachverhalt

In einer Eigentümergemeinschaft wird auf der Eigentümerversammlung beschlossen, eine „hochwertige Photovoltaikanlage“ auf dem Dach für Kosten in Höhe von 30.000,00 € installieren zu lassen. Für diese „energetische Sanierung“ sollen 10.000,00 € aus der Erhaltungsrücklage entnommen werden, die zu diesem Zeitpunkt mit 18.000,00 € aufgefüllt ist. Der darüberhinausgehende Betrag soll von den beiden zustimmenden Eigentümern zu gleichen Teilen finanziert werden. Der dritte Wohnungseigentümer der die Maßnahme ablehnt, soll weder an den Kosten noch am Nutzen der Photovoltaikanlage beteiligt werden. Der Beschluss wird von diesem Eigentümer angefochten, weil die Finanzierung unzulässig sei.

Entscheidung

Das Amtsgericht erklärt den Beschluss für ungültig, da er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Es ergäbe sich bereits ein Widerspruch daraus, dass der anfechtende Eigentümer die Instandhaltungsrücklage durch seine Hausgeldeinzahlungen mitfinanziert habe und damit doch indirekt an den Kosten dieser Anlage beteiligt sei. Darüber hinaus unterliegt die Erhaltungsrücklage einer Zweckbindung. Sie gilt nur für modernisierende oder schlichte Erhaltungsmaßnahmen. Eine solche Erhaltungsmaßnahme liegt mit der Anschaffung der Photovoltaikanlage nicht vor, weil keine vorhandene Anlage ersetzt oder repariert wird, sondern im Rahmen der Energiewende eine vollkommen neue Anlage geschaffen wird. Zwar kann eine solche Zweckbindung der Mittel von den Wohnungseigentümern durch Mehrheitsbeschluss aufgehoben oder verändert werden. Eine solche Teilauflösung der Erhaltungsrücklage entspricht aber nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn diese hinreichend hoch angesammelt ist und auch nach der Teilauflösung weiterhin bestehen bleibt. Verbleibt demgegenüber nur noch eine „eiserne Reserve“ ist sicherzustellen, dass eine zeitnahe Rückführung gewährleistet ist. In dem vorliegenden Sachverhalt sollte mehr als die Hälfte der Erstattungsrücklage aufgelöst und verwendet werden. Dieses Vorgehen entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Fazit

Das Gericht geht hier also von der Durchführung einer baulichen Veränderung aus, die grundsätzlich nicht über die Instandhaltungsrücklage finanziert werden darf. Für die von dem Gericht bereits angesprochene Änderung der Zweckbindung wären dann separate Beschlüsse zu fassen.