Vertretung von Wohnungseigentümergemeinschaften ohne Verwalter

Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, so wird sie bei einer gegen einzelne Wohnungseigentümer gerichteten Klage durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Verbleibt nur ein Wohnungseigentümer, der keinem Vertretungsverbot unterliegt, vertritt er den klagenden Verband allein. In einer verwalterlosen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bedarf die Erhebung einer gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichteten Klage auf anteilige Zahlung einer beschlossenen Sonderumlage keiner auf die Klageerhebung bezogenen Vertretung von Wohnungseigentümergemeinschaften ohne Verwalter

BGH, Urteil vom 16.09.2022; V ZR 180/21

Sachverhalt

Auf einer Eigentümerversammlung im Jahr 2019 hatten die Eigentümer einer WEG beschlossen, das Dach zu erneuern und dafür eine Sonderumlage in Höhe von 100.000,00 € zu erheben. Die Zahlung war zum Jahresende fällig. Zwei Eigentümer, die damit nicht einverstanden waren, erhoben Anfechtungsklage gegen den Beschluss und zahlten die Sonderumlage nicht. Während über ihre Klage noch nicht entschieden war, verklagten die anderen Eigentümer sie auf Zahlung der Sonderumlage. Damit scheiterten sie zunächst vor dem Amtsgericht aufgrund fehlender Aktivlegitimation, da Forderungsinhaberin die WEG sei und nicht die anderen Eigentümer. Die Kläger vollzogen daher einen sogenannten „gewillkürten Parteiwechsel“ und im Berufungsverfahren trat jetzt also die WEG anstelle der beiden klagenden Einzeleigentümer als Klägerin auf. Damit war man vor dem Landgericht erfolgreich. Da die Gemeinschaft keinen Verwalter hat, traten die beiden klagenden Eigentümer wiederum als Vertreter der Gemeinschaft vor Gericht auf. Die beklagten Sanierungsgegner, die zwischenzeitlich ihre Wohnungen verkauft hatten, gingen in Revision vor den Bundesgerichtshof.

Entscheidung

Der BGH weist die Revision zurück und stellt fest, dass die nicht beklagten Miteigentümer die Gemeinschaft vor Gericht vertreten, wenn eine WEG, die keinen Verwalter hat, gegen einzelne Mitglieder klagt. Der gewillkürte Parteiwechsel war daher statthaft. Zudem müsse die Eigentümerversammlung bei einer Zahlungsklage wie dieser keinen Beschluss zur Erhebung der Klage fassen, da dies eine unnötige Formalität wäre, die in einer zerstrittenen Gemeinschaft auf erhebliche Probleme in der praktischen Umsetzung stoßen würde. Der BGH stellte außerdem klar, dass die beiden Sanierungsverweigerer die Sonderumlage zahlen müssen – auch wenn sie ihre Wohnungen inzwischen verkauft haben, da sie zu dem Zeitpunkt, als die Umlage fällig wurde, noch Eigentümer der Wohnungen gewesen seien. Der Beschluss zur Erhebung der Umlage bleibe solange gültig, bis er eventuell von einem Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Da dies im vorliegenden Fall noch nicht geschehen sei, sei der Beschluss umzusetzen.

Fazit

Hat eine WEG keinen Verwalter, können die klagenden Eigentümer sie in einem Aktivprozess gegen die beklagten Eigentümer vertreten. Sie müssen nur im Namen der WEG und nicht im eigenen Namen klagen. Damit bestätigt der BGH die Handlungsfähigkeit einer WEG für den Fall der Verwalterlosigkeit.