Mehrere Angebote für Instandhaltungsmaßnahmen einholen

1. Im Rahmen einer ordnungsmäßigen Verwaltung über Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum müssen Beschlüsse auf einer ausreichenden Entscheidungsgrundlage gefasst werden. Es ist daher erforderlich, dass die Ermessensausübung der Wohnungseigentümer vor einer Beauftragung von Reparaturmaßnahmen ausreichend vorbereitet wird. Nach herrschender Meinung sind daher bei nicht nur geringfügigen Maßnahmen grundsätzlich mehrere Angebote, in der Regel wenigstens drei, einzuholen.
2. Alternativangebote müssen den Wohnungseigentümern vor der Versammlung übermittelt werden. Die Eigentümer müssen vor der Versammlung ausreichende Zeit haben, um sich mit den Angeboten befassen zu können. Dabei ist der Grundsatz zur Einholung von Vergleichsangeboten zwecks Schaffung einer hinreichenden Tatsachengrundlage für die Ermessensentscheidung kein Selbstzweck, sondern lässt Ausnahmen zu. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Eigentümer bereits aufgrund vorhandener Vorangebote und erfolgter Voraufträge über ausreichend Kenntnisse verfügen. Auf Vergleichsangebote kann daher verzichtet werden, wenn die Wohnungseigentümer die in einem Vertragsangebot enthaltenen Leistungen und deren Kosten bereits aus anderen Gründen ausreichend beurteilen können.

AG Hamburg Altona, Urteil vom 16.10.2025; 303 C 2/24 (nicht rechtskräftig)

Sachverhalt

In einer ordentlichen Eigentümerversammlung vom 13.12.2023 wird u.a. folgender Mehrheitsbeschluss getroffen:
„In Fortsetzung zu der bereits in der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 31.05.2023 beschlossenen Durchführung der Abdichtungsarbeiten im Bereich der Wohnung Nr.  1 durch die Firma xxx GmbH, beschließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer weiterhin, die Firma xxx GmbH mit der Erstellung von Abdichtungsmaßnahmen zur Verringerung der bestehenden Durchfeuchtungen im Bereich der Wohnung Nr. 2 auf der Grundlage des vorgelegten Angebotes dieser Firma, Angebots Nr. … vom 08.05.2023 über einen Angebotspreis von 26.817,75 € netto zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer von aktuell 19 %, mithin insgesamt 31.913,15 € brutto zu beauftragen. Die Verwaltung wird zur Durchsetzung des Beschlusses ermächtigt und beauftragt“.
Der Kläger macht mit der Anfechtungsklage u.a. geltend, es seien nur zwei Angebote vorhanden gewesen, die nicht ausreichend gewesen wären. Es hätten mindestens drei Angebote vorgelegt werden müssen. Die Angebote seien auch nicht vergleichbar gewesen, weil unklar gewesen sei, woraus sich deren unterschiedliche Höhe ergeben würde. Die beiden Angebote wurden bereits der Einladung zur einer außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 31.05.2023 beigefügt. Ein 3. Angebot lag der Verwaltung erst verspätet vor und wurde erst in der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 31.05.2023 vorgelegt, was zwischen den Parteien allerdings streitig war. In dieser außerordentlichen Eigentümerversammlung wurde die Durchführung von horizontalen und vertikalen Abdichtungsarbeiten in einer anderen Wohneinheit Nr. 1 beschlossen, in der es ebenfalls zu Feuchtigkeitserscheinungen gekommen war. Die beauftragten Abdichtungsarbeiten wurden in der Wohnung 1 durch die dieselbe Firma ausgeführt, über deren Beauftragung auch in dem streitgegenständlichen Beschluss entschieden wurde. Zwischen den Parteien blieb allerdings streitig, ob die Abdichtungsarbeiten in der Wohneinheit Nr. 1 erfolgreich abgeschlossen worden sind. Die Schadensbilder in den beiden Wohneinheiten waren identisch.

Entscheidung

Das Gericht weist die Klage im Hinblick auf die Anfechtung des vorgenannten Beschlusses zu TOP 13 mit den oben zusammengefassten Entscheidungsgründen ab. Die beschlossene Erhaltungsmaßnahme entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Ein Beschluss entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn sich die Maßnahme nach den konkreten Umständen als nützlich und vertretbar darstellt und die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über eine ausreichende Entscheidungs- oder Tatsachengrundlage verfügen. Nur so können sie das ihnen eingeräumte Ermessen ausüben. Die für die Entscheidung, ob und welche Maßnahme durchgeführt wird und bei mehreren notwendigen Maßnahmen, in welcher Reihenfolge dies geschehen soll, notwendigen Informationen zu beschaffen und den Wohnungseigentümern mitzuteilen, ist Aufgabe des Verwalters. Im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung steht den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen dabei ein weiter Gestaltungspielraum zu. Maßgeblicher Zeitpunkt ist dabei derjenige der Beschlussfassung. Der Kläger konnte die zwei Angebote bereits anlässlich der Einladung zur außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 31.05.2023 ohne weiteres einsehen. Nach Auffassung des Gerichtes konnte offenbleiben, ob auch das 3. Angebot zum Zeitpunkt der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 31.05.2025 vorlag. Das pauschale Bestreiten des Klägers sei unzulässig. Zudem könne hier von dem Grundsatz, dass drei Alternativangebote vorliegen müssten, eine Ausnahme gemacht werden. Über die für die klägerische Wohneinheit erforderliche und notwendige Sanierungsmaßnahme wurde bereits in der außerordentlichen Eigentümerversammlung im Mai 2023 auf der Grundlage der dortigen Angebote beschlossen und dieselbe Firma beauftragt. Die identischen Maßnahmen waren nun für die Wohneinheit des Klägers beschlossen worden. Einer nochmaligen Vorlage der bereits bekannten Angebote bedurfte es daher nicht. Die GdWE war auch nicht gehalten, noch einmal ein Gutachten über die Ursachen der Feuchtigkeitserscheinungen einzuholen. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung waren die Erhaltungsmaßnahmen in der Wohneinheit Nr. 1 bereits durchgeführt worden. Die Wohnungseigentümer durften daher im Rahmen ihres Ermessens die Erfahrungswerte durch die bereits durchgeführten Erhaltungsmaßnahmen berücksichtigen und als Grundlage ihrer Entscheidung über die zu treffende Erhaltungsmaßnahme in der Wohneinheit des Klägers machen, die dieselben Feuchtigkeitsprobleme aufwies. Die Eigentümer hatten anlässlich der Durchführung der Maßnahmen in der Wohneinheit 1 hinreichende Tatsachengrundlagen zur Verfügung um die notwendigen Sanierungsmaßnahmen für die Wohneinheit des Klägers zu beschließen. Sämtliche Fachfirmen, die mit der Erstellung eines Angebotes durch die Verwaltung beauftragt worden sind, hatten nach einer jeweiligen Besichtigung zudem vor Ort identische Maßnahmen angeboten. Diese Maßnahmen waren von sämtlichen eingeschalteten Fachleuten so auch bereits im Jahr 2013 empfohlen worden.

Fazit

Eine weitere amtsgerichtliche Entscheidung, die zumindest die neuere Tendenz in der Rechtsprechung untermauert, bei dem Dogma, mindestens drei Kostenvoranschläge einholen zu müssen, im jeweiligen Einzelfall genauer hinzusehen und bei vertretbaren Fällen aufgrund besonderer Umstände auch davon abzuweichen. Die Begründung einer Anfechtungsklage allein mit der pauschalen Behauptung, es hätten nicht drei Kostenangebote vorgelegen, kann in dieser Allgemeinheit im Einzelfall daher durchaus zu Prozessrisiken führen.