Korrekturvorbehalt ist unzulässig

Der Vorbehalt einer nachträglichen Korrektur der Jahresabrechnung führt zur Unbestimmtheit eines Abrechnungsbeschlusses, weil einem solchen Beschluss nicht mit hinreichender Sicherheit und Genauigkeit zu entnehmen ist, in welcher konkreten Höhe die Kosten im Zeitpunkt der Beschlussfassung auf die jeweiligen Eigentümer verteilt worden sind.
Werden Kosten von Instandsetzungsarbeiten nach Einheiten verteilt, statt wie in der Teilungserklärung vorgesehen nach Miteigentumsanteilen, so ist die Jahresabrechnung unwirksam, wenn dies zu einer Mehrbelastung eines Eigentümers führt.

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 17.01.2025; 980a C 16/24 WEG

Sachverhalt

Die Wohnungseigentümer beschließen in einer Wohnungseigentümerversammlung über die Einforderung der Nachschüsse und die Anpassung der Wohngeldvorschüsse auf der Grundlage einer von der Verwaltung vorgelegten Jahresabrechnung für das Jahr 2022. In der Beratung zu diesem Tagesordnungspunkt fällt auf, dass die Flächenangaben in der Heizkostenabrechnung unschlüssig erscheinen. In die Beschlussfassung wird der Vorbehalt aufgenommen, dass die Verwaltung den Abrechnungsfehler prüfen soll. In der Abrechnung werden ferner Instandsetzungskosten nach Einheiten verteilt, obwohl die Teilungserklärung eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht. Der nachteilig betroffene Wohnungseigentümer erhebt Beschlussanfechtungsklage.

Entscheidung

Mit Erfolg! Der Vorbehalt der Nachprüfung der Jahresabrechnung führt zu einer Unbestimmtheit der Beschlussfassung, da nicht konkret feststeht, welche Nachschüsse eingefordert und welche Guthaben ausgekehrt werden sollen. Die Verlagerung der endgültigen Bestimmung der Abrechnungsspitzen auf die Wohnungseigentumsverwaltung ist nicht zulässig und führt zu der Anfechtbarkeit des Beschlusses. Mit der Beschlussfassung über das Ergebnis der Jahresabrechnung kann mithin ein Prüfauftrag und eine eventuelle Nachbesserung nicht verbunden werden.
Die Abrechnung erweist sich ferner aufgrund der Änderung der Kostenverteilung für die Instandsetzungsarbeiten als fehlerhaft und ist auch insoweit anfechtbar. Die Wohnungseigentümer haben zwar aus § 16 Abs. 2 WEG die Beschlusskompetenz, von der Teilungserklärung abweichende Umlageschlüssel zu bestimmen. Eine Änderung der Kostenverteilung erfordert indes einen Beschluss und die Abänderung kann daher nicht in der Jahresabrechnung verborgen und mit dem Beschluss über die Nachschüsse und Guthaben stillschweigend erfolgen.

Fazit

Sofern die Abrechnungsmängel nicht bereits mit dem aus § 29 Abs.2 Satz 2 WEG gebotenen Bericht des Verwaltungsbeirates über die Prüfung der Abrechnung aufgedeckt werden und erst in der Wohnungseigentümerversammlung auffallen, ist eine Beschlussfassung über das Ergebnis der Jahresabrechnung in der Versammlung nicht möglich. Anstelle des unzulässigen Korrekturvorbehaltes ist es sachgerecht, die Beschlussfassung in das Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG zu vertagen und nach der Korrektur die Beschlussfassung nachzuholen.