Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage sind keine Werbungskosten
Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind in der Einkommensteuer nicht als Werbungskosten berücksichtigungsfähig.
Bundesfinanzhof, Urteil vom 14.01.2025; IX R 19/24
Sachverhalt
Ein Ehepaar ist Eigentümer einer Wohnungseigentumseinheit und erzielt Einkünfte aus der Vermietung einer Eigentumswohnung. In dem Steuerjahr 2021 leisten die Wohnungseigentümer Zahlungen an die Wohnungseigentümergemeinschaft in Höhe von 1.326,00 €, die als Zuführung zu der Erhaltungsrücklage gebucht werden. In dem Einkommensteuerbescheid berücksichtigt das Finanzamt diese Einzahlungen nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Die Klage bei dem Finanzgericht hat keinen Erfolg. Mit der Revision verfolgen die Wohnungseigentümer ihr Anliegen gegenüber der Finanzverwaltung weiter.
Entscheidung
Ohne Erfolg! Der IX. Senat des Bundesfinanzhofes bestätigt die Rechtsauffassung des Finanzamtes. Die Einzahlungen auf die Erhaltungsrücklage einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG führen nur zu einer Verlagerung des Vermögens und stellen keine Aufwendungen zum Erwerb, der Sicherung oder Erhaltung der Einnahmen aus der Vermietung der Wohnung im Sinne des § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG dar. Bei den Einkünften aus Vermietung sei ein Werbungskostenabzug mit der Einzahlung in die Erhaltungsrücklage noch nicht begründet, da die eingesetzten Mittel noch nicht in Bezug auf die Mieteinnahmen eingesetzt werden. Die Verwahrung der eingezahlten Beiträge in der Erhaltungsrücklage stellt steuerrechtlich keine Verwendung der Mittel dar. Erst mit der Aktivierung der Erhaltungsrücklage entstehen anteilig für die Wohnungseigentümer abzugsfähige Werbungskosten. Hieran ändert nichts, dass die Wohnungseigentümer nach der Einzahlung in die Erhaltungsrücklage keine Rückgewähr gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft mehr beanspruchen können und wohnungseigentumsrechtlich die Erhaltungsrücklage als Vermögen der Gemeinschaft angesehen wird. Weiter lässt der Senat nicht gelten, dass bei einer Veräußerung des Wohnungseigentums die Rücklage bei der Wohnungseigentümergemeinschaft verbleibt und ein Werbungskostenabzug dem einzahlenden Wohnungseigentümer endgültig verwehrt bleibt. Der Umstand, dass der Käufer bei einer Verwendung der Erhaltungsrücklage nach der Eigentumsumschreibung als Werbungskostenabzug geltend machen kann, ohne selbst die Mittel in die Erhaltungsrücklage eingezahlt zu haben, ändere nichts; insoweit unterstellt der Senat, dass der Veräußerer hinsichtlich der mit zu übertragenden Erhaltungsrücklage einen Kaufpreisaufschlag erhalten wird und damit der Erwerber faktisch einen Aufwand in dem Umfang der anteiligen Beteiligung an der Erhaltungsrücklage habe, der den späteren Werbungskostenabzug rechtfertige.
Der Senat betont weiter, dass der zeitlich nachgelagerte Werbungskostenabzug bei konkreter Mittelverwendung zudem steuerliche Gestaltungen durch nicht notwendige, hohe Zuführungen zur Erhaltungsrücklage vermeidet. Hiermit wird gerade bei kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften eine höhere Steuergerechtigkeit sichergestellt.
Fazit
Hinsichtlich der Erhaltungsrücklage besteht bei vermieteten Wohnungseigentumseinheiten ein Spannungsfeld, da die Gemeinschaft zur Vermeidung von wirtschaftlichen Ausfallrisiken ein Interesse hat, eine möglichst umfangreiche Erhaltungsrücklage anzusammeln, während die vermietenden Wohnungseigentümer den in die Erhaltungsrücklage eingezahlten Betrag als brachliegendes Kapital betrachten, das weder eine Verzinsung einbringt, noch einkommensteuerrechtlich berücksichtigungsfähig ist. Die hier vorliegende Entscheidung bestätigt dieses Spannungsverhältnis. Steuerlich betrachtet besteht keine Motivation, die von dem Gesetzgeber angeordnete Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage vorzunehmen.