Beschlüsse über die Änderung der Kostenverteilung
Die Beschlussanfechtungsklage gegen einen auf der Grundlage des Wirtschaftsplans bzw. der Jahresabrechnung oder zur Erhebung einer Sonderumlage gefassten Beschluss kann nicht darauf gestützt werden, dass ein vorangegangener Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach.
BGH, Urteil vom 15.11.2024; V ZR 239/23
Sachverhalt
Die dem Rechtsstreit zugrundliegende Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft gewährt dem Eigentümer des Dachgeschosses ein Ausbaurecht zur Herstellung von Dachgeschosswohnungen unter gleichzeitiger Aufteilung in mehrere Wohnungseigentumseinheiten. Bis zu dem Anschluss der ausgebauten Wohnung an die Versorgungsleitungen des Gebäudes ist dem Eigentümer der Dachgeschosseinheit in der Teilungserklärung eine vollständige Kostenfreiheit eingeräumt. Die Wohnungseigentümer beschließen dementgegen in einer Eigentümerversammlung am 23.06.2021 ab dem Wirtschaftsplan 2021 die anfallenden Kosten auf alle Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen umzulegen, diese Beschlussfassung wird nicht angefochten. In einer nachfolgenden Wohnungseigentümerversammlung am 05.07.2022 erfolgte die Beschlussfassung über die Vorschüsse des Wirtschaftsjahres 2021 mit einer Kostenverteilung auf sämtliche Wohnungseigentumseinheiten, ferner wurde die Erhebung einer Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen beschlossen. Gegen diese Beschlüsse wendet sich ein Erwerber einer der Dachgeschosswohnungen mit der Beschlussanfechtungsklage. Nachdem das Amtsgericht zunächst die Klage abgewiesen hat, hat das Landgericht im Berufungsverfahren die Beschlüsse für ungültig erklärt. Mit der Revision strebt die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils an.
Entscheidung
Mit Erfolg. Der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat hält die amtsgerichtliche Rechtsauffassung für zutreffend und führt an, dass die Beschlussfassung über die Kostenbeteiligung sämtlicher Wohnungseigentümer einschließlich des Dachgeschosses nicht dem Nichtigkeitseinwand ausgesetzt ist. Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer folgt aus § 16 Abs. 2 WEG; die Vereinbarung in der Teilungserklärung steht der Abänderung der Kostenverteilung nicht entgegen. Dies gilt auch für einen Beschluss, der erstmalig eine Kostenbelastung für einen Wohnungseigentümer vorsieht, der bisher von den Kosten befreit war. Die vor der Reform des Wohnungseigentumsrecht beurkundete Teilungserklärung stellt eine sogenannte Altvereinbarung aus § 47 WEG dar, sodass die neu gefassten Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes den Vereinbarungen aus der Teilungserklärung vorgehen. Die mit der Reform des Wohnungseigentumsrecht seit Dezember 2020 eröffnete Beschlusskompetenz über die Änderung von Kostenverteilungsmaßstäben verdrängt die Bestimmungen der Teilungserklärung. Der Umstand, dass die Berechtigung zum Dachgeschossausbau ein unentziehbares Recht darstellt, ändert an der Beschlusskompetenz über die Kostenverteilung nichts, da der Aufschub der Beteiligung an den Kosten bis zum Leitungsanschluss nicht zu den unentziehbaren Rechten zähle, so der V. Zivilsenat. Das Recht, das Dachgeschoss auszubauen, bestehe unabhängig von der Frage der internen Kostenverteilung.
Der BGH stellt ferner klar, dass etwaige Einwendungen, die in einem Beschlussanfechtungsverfahren gegen den Beschluss über die Änderung des Kostenverteilungsmaßstabes hätten geführt werden können, in dem Verfahren über die hier streitgegenständlichen Beschlüsse nicht eingewandt werden können. Die Beschlussfassung über die Abänderung des Kostenverteilungsmaßstabs ist aufgrund der ausgebliebenen Anfechtung bestandskräftig und damit dem Beschluss über die Anpassung der Vorschüsse aus der entsprechenden Jahresabrechnung zugrunde zu legen. Dies gelte zudem auch für die Sonderumlage, die lediglich eine Anpassung des Wirtschaftsplanes darstelle.
Fazit
Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer über die Bestimmung von Kostenverteilungsmaßstäben ist weitgehend und unterliegt lediglich dem Willkürverbot. Mit dem weiten Verständnis der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer steht es den Wohnungseigentümern offen, auch entgegen der Teilungserklärung Kostenlasten umzuschichten, sofern die Teilungserklärung vor dem 01.12.2020 wirksam wurde.