Auslegung der Gemeinschaftsordnung bezüglich der Verpflichtung von Instand­haltung von Gemeinschaftseigentum

1. Sowohl Fenster als auch Wohnungsausgangstüren gehören gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Damit ist grundsätzlich die Wohnungseigentümer­gemeinschaft zur Instandhaltung und Instandsetzung auf ihre Kosten verpflichtet.
2. Zwar können die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung eine hiervon abweichende Regelung treffen. Die Regelung muss dann jedoch klar und eindeutig sein, im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.
3. Knüpft eine Regelung der Gemeinschaftsordnung für die Übertragung der Zuständigkeit und Kosten auf den einzelnen Sondereigentümer ausdrücklich an die Sondereigentums­eigenschaft der jeweiligen Bauteile an, müssen diese auch im Sondereigentum stehen, sonst bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.
4. Sind die Bauteile nicht evident erneuerungsbedürftig, hat der Eigentümer zunächst nur einen Anspruch auf Überprüfung des Instandsetzungsbedarfs durch die Gemeinschaft.

LG Köln, Urteil vom 11.10.2018; 29 S 66/18

Sachverhalt

Der klagende Wohnungseigentümer ficht Beschlüsse der Wohnungseigentümer-Versammlung an. Er begehrt die Zustimmung der Beklagten zu der Erneuerung der Fenster und Türen in seinem Sondereigentum auf Kosten der Gemeinschaft. Die beklagten Wohnungseigentümer hatten den Beschlussantrag abgelehnt. In § 3 Abs. 2 Ziffer d) der Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass zum Sondereigentum u.a. auch Außenfenster und Abschlusstüren gehören. Nach § 7 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung sind Abschlusstüren und Außenfenster vom Sondereigentümer instand zu halten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Land­gericht gibt der Klägerin teilweise Recht.

Entscheidung

Die Auslegung der Gemeinschaftsordnung ergibt, dass die Instandhaltung oder Instand­setzung der Fenster und Abschlusstür nicht Aufgabe der einzelnen Wohnungseigentümer ist, sondern es insoweit bei der gesetzlichen Zuständigkeit der Gemeinschaft und der allgemein geltenden Kostenverteilung sei. Die Regelung in § 7 Abs. 2 Gemeinschaftsordnung knüpft für die Übertragung der Zuständigkeit und der Kosten auf den einzelnen Sondereigentümer aus­drücklich an die Sondereigentumseigenschaft der jeweiligen Bauteile an. Für die Annahme, dass Bauteile, auch wenn sie – wie hier die Fenster und Wohnungsabschlusstüren – zum Gemeinschaftseigentum zählen, abweichend von der Gesetzeslage von dem jeweiligen Sondereigentümer instand zu halten sind, gibt die Regelung, wegen der darin enthaltenen Einschränkung „wenn sie zum Sondereigentum gehören“ nichts her.

Auch wenn andere Wohnungseigentümer Eigenreparaturen an Fenster und Türen vorge­nommen und diese bezahlt haben, handelt die Klägerin nicht treuwidrig, wenn sie die Über­nahme der Kosten von der Gemeinschaft verlangt.

Trotz dieser grundsätzlichen Erwägungen widersprach – wie das Gericht ausführt – die Ablehnung der Beschlussanträge der Klägerin, die auf einen Austausch der Wohnungstüren und Fenster gerichtet war, ordnungsgemäßer Verwaltung nicht. Die Klägerin hat nämlich der­zeit noch keinen Anspruch darauf, dass diese Maßnahme durchgeführt wird, weil die Beklagten bereits die Erneuerungsbedürftigkeit bestritten haben. Demgemäß hat die Klägerin zunächst nur einen Anspruch auf Überprüfung des Instandsetzungsbedarfs durch die Gemein­schaft. Demnach sind die Beklagten dahingehend zu verurteilen, einer Überprüfung der Wohnungstür und der Fenster zuzustimmen.

Fazit

Immer wieder kommt es zu Irritationen unter Wohnungseigentümern, weil Gemeinschafts­ordnungen Anlass für unklare und mehrdeutige Auslegung geben. Die bindende Auslegung bleibt dann dem Gericht überlassen. Für Wohnungseigentümer ist dies insbesondere dann unbefriedigend, wenn einzelne Wohnungseigentümer schon in irrtümlicher Auslegung der Gemeinschaftsordnung in Eigenregie und auf eigene Kosten die Instandhaltung und Instand­setzung der Teile des Gemeinschaftseigentums veranlasst haben. Insoweit ist dann die Frage der Erstattungsfähigkeit dieser Kosten zu prüfen.

Für den Antragsteller gilt, dass dann, wenn der Instandsetzungsbedarf bestritten wird, er vorn vornherein – nur – die Überprüfung dieses Bedarfs beantragen sollte.