Zur Bedeutung des Rückgabeprotokolls bei Ende der Mietzeit
- Der Erklärungsgehalt des Rückgabeprotokolls sagt aus, dass das, was im Protokoll als ordnungsgemäß oder, wenn dieses die Mietsache insgesamt umfasst, nicht aufgeführt ist, vertragsgemäß zurückgegeben wurde.
- Beanstandungen, die sich in einem von beiden Parteien bei der Endabnahme unterzeichneten Protokoll befinden, sind verbindlich festgestellt. Mit Ansprüchen aus nicht aufgeführten oder der Abwehr von aufgeführten Zuständen sind die Parteien hingegen ausgeschlossen, da sie dies mit dem Protokoll wirksam untereinander vereinbart haben.
- Haben die Parteien den Zustand der Mietsache insgesamt – soweit die Mängel erkennbar waren – festgestellt und nur bestimmte Pflichten bzw. Arbeiten des Mieters festgelegt, so dürfte in dieser Beschränkung der Verzicht auf andere möglicherweise aus der Zustandsbeschreibung folgende Ansprüche zu sehen sein.
LG Essen, Urteil vom 12.12.2024; 10 S 147/23
Sachverhalt
Die Parteien streiten über Schadensersatzansprüche wegen Schäden an der Mietsache nach Auszug des Wohnraummieters. Die Parteien hatten nach Beendigung des Mietverhältnisses bei der Wohnungsrückgabe ein Übergabeprotokoll unterzeichnet. Die mit der Klage geltend gemachten Schäden waren nicht im Protokoll aufgeführt. In dem Protokoll wurde außerdem ein Restkautionsbetrag in Höhe von 1.400,00 € aufgenommen. Ursprünglich wurde eine Kaution in Höhe von 1.900,00 € bezahlt. Mit der Klage wird ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 4.192,34 € geltend gemacht.
Entscheidung
Das Amtsgericht weist die Klage ab. Auch die dagegen eingereichte Berufung des Klägers wird zurückgewiesen. Das Landgericht führt aus, dass die Wirkung des Rückgabeprotokolls den geltend gemachten Ansprüchen entgegensteht. Wenn die Parteien bei der Protokollerstellung im Zuge der Übergabeverhandlungen beabsichtigen, späteren Streit über das Vorhandensein und Art von Schäden an dem Mietobjekt zu vermeiden, ist eine Partei später mit einem dem Inhalt des Protokolls widersprechenden Vortrag bzw. der Geltendmachung von Ansprüchen aus solchen ausgeschlossen. Es handele sich bei dem Protokoll um nichts anderes als einen Vergleichsvertrag, ein negatives Schuldanerkenntnis oder einen Erlassvertrag. Nach allgemeiner Lebenserfahrung diene das Protokoll dazu, späteren Streit über den Zustand der ehemaligen Mietsache zu vermeiden. Der Mieter einerseits möchte Klarheit darüber haben, dass der Rückgabezustand ihm gegenüber als ordnungsgemäß anerkannt wird; umgekehrt möchte der Vermieter etwaige Mängel oder Schäden festgehalten wissen, um daraus Ansprüche geltend machen zu können. Diese Rechtswirkungen des Protokolls sind insbesondere dann naheliegend, wenn in dem Protokoll zusätzlich eine Entschädigungszahlung oder eine Verpflichtung zur Durchführung bestimmter Arbeiten geregelt ist.
Fazit
Es kann zwar im Einzelfall noch zu einer notwendigen Auslegung und Beweisaufnahme über die Einzelumstände kommen; in der Regel gilt ein unterschriebenes Rückgabeprotokoll allerdings als Beweis dafür, dass darüberhinausgehende Ansprüche nicht mehr bestehen. Die Parteien sind daher gut beraten, die Mietsache genau zu überprüfen, um Schäden und Mängel vollständig aufführen zu können oder – wenn das nicht gewährleistet werden kann -, ein Übergabeprotokoll wegen der Rechtsfolgen des Verzichts und des Anerkenntnisses gar nicht erst zu unterschreiben. In jedem Fall sollten sogenannte versteckte Mängel vorbehalten bleiben. Das Landgericht erwähnt außerdem noch einen vielfach in der Praxis nicht bedachten Grundsatz. Das Gesetz regelt zwar, dass die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben ist. Dazu gehört aber nicht, die Mietsache genau in dem Zustand zurückgeben zu müssen, wie er zu Beginn des Mietverhältnisses bestand. Die Mietsache unterliegt bereits durch den vertragsgemäßen Gebrauch einer ganz natürlichen Abnutzung. Das Gesetz stellt in § 538 BGB klar, dass diese Abnutzung durch den Vertrag absolut gedeckt ist und deshalb keine Haftung des Mieters auslöst.