Widerruf vom Mietvertrag: Wohnen ohne Miete für mehr als ein Jahr?

Löst der Wohnraummieter den Mietvertrag durch Ausübung eines Verbraucher-Widerrufrechtes auf, entfällt rückwirkend die Verpflichtung zur Zahlung der Miete; eine Nutzungsentschädigung wird nicht geschuldet, die Nutzung der Wohnung bleibt somit kostenfrei.

LG Berlin, Urteil vom 21.10.2021; 67 S 140/21 – nicht rechtskräftig; Revision zugelassen –

Sachverhalt

Der Mieter schließt im Januar 2019 einen Wohnraummietvertrag mit einem unternehmerisch tätigen Vermieter ab, wobei der Vermieter bei den Vertragsverhandlungen und dem Vertragsschluss elektronische Kommunikationsmittel einsetzte. Eine Belehrung über das Verbraucherwiderrufsrecht erfolgte durch den Vermieter nicht. Auch hatte der Mieter die Wohnung vor Anmietung nicht besichtigt. Nach rund einjähriger Nutzung der Wohnung erklärt der Mieter den Widerruf und nimmt den Vermieter auf Erstattung der gezahlten Mieten in Anspruch. Das Amtsgericht hat den Vermieter verurteilt die gezahlten Mieten an den Mieter zu erstatten. Mit der Berufung zum Landgericht Berlin strebt der Vermieter die Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils an.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Das Landgericht Berlin bestätigt, dass bei einem zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer geschlossenen Wohnraummietvertrag das Widerrufsrecht grundsätzlich eröffnet ist, es sei denn, der Mieter hat die Wohnung vor dem Vertragsabschluss besichtigt, § 312 Abs. 4 S. 2 BGB. Da der Vermieter bei der Anbahnung des Mietverhältnisses elektronische Kommunikationsmittel einsetzte, stellt der Wohnraummietvertrag einen grundsätzlich widerrufbaren Fernabsatzvertrag dar.

Da eine Belehrung über das Verbraucherwiderrufsrecht ausgeblieben ist, hat der Mieter grundsätzlich ein Jahr und 14 Tage Zeit, den Widerruf des Vertrages zu erklären. Nach dem Vertragsabschluss im Januar 2019 erklärte der Mieter Anfang Januar 2020 den Widerruf mit der Folge, dass der Mietvertrag rückwirkend als aufgelöst gilt. Damit entfällt der Rechtsgrund zur Zahlung der Mieten. Der Vermieter war mithin verpflichtet, die geleisteten Mieten zurückzuzahlen.

Das Landgericht Berlin betont, dass die Ausübung des Widerrufsrechtes in der Wohnraummiete nicht rechtsmissbräuchlich ist. Es könne zwar eine unzulässige Rechtsausübung vorliegen, wenn der Mieter Kenntnis von der Berechtigung zum Widerruf erlangt, jedoch bewusst die Ausübung des Widerrufsrechtes auf den Ablauf der gesetzlichen Höchstfrist aufschiebt. Dies konnte indes in dem hier zur Entscheidung anstehenden Fall nicht festgestellt werden, dass der Mieter dergestalt vorgegangen ist. Als Rechtsfolge des Widerrufes sind die wechselseitig gewährten Leistungen jeweils an den Vertragspartner zurück zu leisten. Der Mieter muss mithin die Wohnung herausgeben, der Vermieter die Mietsicherheit und die geleisteten Mieten zurückgewähren. Fraglich ist, ob der Mieter sich für die Nutzung der Wohnung einen Wertersatz anrechnen lassen muss. Das Landgericht Berlin verneint dies und weist daraufhin, dass nach den gesetzlichen Voraussetzungen ein Wertersatz nur zu leisten ist, wenn der Verbraucher vor dem Ablauf seines Widerrufrechtes ausdrücklich ein Leistungsverlangen an den Unternehmer im Sinne des § 357 Abs. 8 BGB stellt. Hieran fehlte es im vorliegenden Fall.

Fazit

Bei der Anbahnung von Wohnraummietverhältnissen bleibt die Belehrung über den Widerruf entbehrlich, sofern der Mieter die Wohnung vor Vertragsabschluss besichtigt hat. Die Besichtigung der Wohnung vor dem Vertragsabschluss erscheint selbstverständlich, hat in der Praxis jedoch durchaus Tücken. Zum einen ist der Vermieter für die Besichtigung der Wohnung vor dem Vertragsabschluss darlegungs- und beweisbelastet; zum anderen kann es – insbesondere bei einer Mietermehrheit – ohne Weiteres vorkommen, dass nur ein Mieter besichtigt, später jedoch der Partner des Mieters den Mietvertrag ebenfalls unterzeichnet, ohne die Wohnung zuvor gesehen zu haben. Ob und inwieweit in diesen Konstellationen das Widerrufsrecht ausgeübt werden kann, ist in der Rechtsprechung bislang nicht geklärt.