Vorsicht bei Aufrechnung nach Ablauf der Verjährungsfrist!

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache verjähren nach sechs Monaten. Mit einer verjährten Forderung kann dennoch aufgerechnet werden, wenn die Aufrechnungslage bereits vor Verjährung der Forderung bestand. Das Gleiche gilt für die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts an der Kaution.

LG Berlin, Beschluss vom 24.10.2023; 67 S 241/23

Sachverhalt

Nach Beendigung des Mietverhältnisses klagt ein Mieter gegen seinen ehemaligen Vermieter auf Rückzahlung der geleisteten Kaution. Seit Auszug aus der Wohnung sind mehr als sechs Monate vergangen. Der Vermieter erklärt daraufhin die Aufrechnung mit eigenen Ersatzansprüchen wegen Verschlechterung der Mietsache während der Mietzeit und behält die Kautionssumme ein.

Entscheidung

Das Landgericht Berlin bestätigt den Rückzahlungsanspruch des Mieters. Die Ersatzansprüche des Vermieters seien gemäß § 548 Abs. 1 BGB nach Ablauf von sechs Monaten seit Rückgabe der Mietsache verjährt. Gemäß § 215 BGB könne zwar auch mit einer verjährten Forderung aufgerechnet werden, allerdings nur soweit die Aufrechnungslage bereits zu einem Zeitpunkt bestanden hat, in dem die Forderung noch nicht verjährt war. Dies sei vorliegend nicht der Fall gewesen. Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache sei zunächst nur auf Naturalrestitution, also auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes gerichtet. Für eine Aufrechnungslage zu diesem Zeitpunkt mangele es an der hierfür erforderlichen Gleichartigkeit der Ansprüche (nur Geldforderung gegen Geldforderung). Eine Entschädigung in Geld statt Naturalrestitution müsse vom Vermieter gemäß § 249 Abs. 2 BGB durch Erklärung geltend gemacht werden. Eine solche Erklärung sei jedoch nicht erfolgt, so dass es an einer Aufrechnungslage vor Eintritt der Verjährung fehle. Das Gleiche gelte im Ergebnis für ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters an der Kaution.

Fazit

Für Vermieter empfiehlt es sich, die Kautionsabrechnung frühzeitig durchzuführen und etwaige Schadensersatzansprüche, die sich auf die Zahlung von Geld richten, nachweislich innerhalb der ersten 6 Monate nach Auszug des Mieters geltend zu machen.