Vermietender Wohnungseigentümer haftet für Sturz des Mieters bei Eisglätte

Ein eine Wohnung vermietender Wohnungseigentümer haftet für Schäden, die der Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet.

BGH, Urteil vom 07.08.2025; VIII ZR 250/23

Sachverhalt

Die Mieterin einer in einem Mehrfamilienhaus belegenen Eigentumswohnung stürzt an einem Montag im Januar 2017 gegen 7:30 Uhr auf dem zum Haus führenden Fußweg. Der Weg war nicht gestreut und nicht von Glatteis befreit. Die Mieterin zog sich schwerwiegende Verletzungen zu, die eine umfangreiche Heilbehandlung erforderlich machten. Aufgrund des Unfallereignisses beansprucht die Mieterin von dem Vermieter die Zahlung eines angemessenen Schmerzensgeldes, das örtliche Amtsgericht hat der Mieterin ein Schmerzensgeld in Höhe von 12.000,00 € zuerkannt. Auf die Berufung des Vermieters hat das Landgericht die Klage abgewiesen, die Mieterin verfolgt den geltend gemachten Schmerzensgeld Anspruch in der Revision weiter.

Entscheidung

Mit Erfolg! Der Bundesgerichtshof hebt das Berufungsurteil auf und verweist den Rechtsstreit in die Berufungsinstanz zurück. Das Berufungsgericht war der Auffassung, dass aufgrund des von der Wohnungseigentümergemeinschaft erteilten Auftrages zur Durchführung des Winterdienstes an ein Unternehmen eine persönliche Haftung des Vermieters nicht mehr in Betracht komme. Die auch bei dem vermietenden Wohnungseigentümer liegende Verkehrssicherungspflicht sei wirksam delegiert worden.
Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes bestätigt zunächst, dass die Verkehrssicherungspflicht delegiert werden kann und bei einer wirksamen Delegierung lediglich eine Kontroll- und Überwachungspflicht bei dem Verkehrssicherungspflichtigen verbleibt. Der Senat beanstandet jedoch, dass in der Berufungsentscheidung unbeachtet blieb, dass der Vermieter hier nicht nur aufgrund einer allgemeinen Verkehrssicherungsplicht zum Winterdienst verpflichtet war; bei der Wohnungsvermietung besteht vielmehr eine vertragliche Verpflichtung zur Gewährung des ungestörten Mietgebrauches, wozu auch die Winterdienstleistung zählt, zumal dieser Bestandteil der als umlagefähig vereinbarten Betriebskosten ist.
Der Vermieter ist mithin vertraglich zur Erbringung der Winterdienstleistung verpflichtet. Das Fehlverhalten des beauftragten Winterdienstes ist dem Vermieter wie ein eigenes Verschulden nach § 278 Satz 1 Alternative 2 BGB zuzurechnen, da das Winterdienstunternehmen Erfüllungsgehilfe des Vermieters ist. Aufgrund dieser vertraglichen Verpflichtung, kann sich der Vermieter nicht auf eine Beauftragung eines Dritten zur Haftungsentlastung berufen. Anders als ein außenstehender Dritter, der durch einen Sturz zu Schaden kommt, kann die geschädigte Mieterin auf die Verletzung der Vertragspflichten Bezug nehmen und hierauf den Schmerzensgeldanspruch stützen. Der BGH bekräftigt weiter, dass der Umstand, dass der Vermieter in die Wohnungseigentümergemeinschaft eingebunden ist, an diesem Haftungsmodell nichts ändert. Der Umstand, dass die Wegefläche dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen ist, ändert an der eigenen Haftung des vermietenden Wohnungseigentümers nichts.

Fazit

Der BGH reduziert die Frage der Haftung des vermietenden Wohnungseigentümers auf die vertragliche Verbundenheit der Beteiligten. Da die Haftung für Glätteunfalle aus dem Mietverhältnis nicht auf Dritte delegiert werden kann, erscheint es unerlässlich, dass insbesondere auch der vermietende Wohnungseigentümer über einen eigenen Versicherungsschutz in der Haftpflichtversicherung verfügt.