Unerlaubte Untervermietung einer Genossenschaftswohnung

Ein in den Mietvertrag einbezogener genossenschaftlicher Satzungszweck verpflichtet den Vermieter als auch Mieter. Die Einhaltung der Satzung kann eine zusätzliche Voraussetzung für die Erteilung einer Untervermietungsgenehmigung sein.

AG Hamburg, Urteil vom 28.06.2023; 49 C 382/22

Sachverhalt

Die klagende Genossenschaft ist Vermieterin, deren satzungsmäßiger Zweck die Förderung ihrer Mitglieder durch eine gute, sichere, günstige und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung ist. Im Mietvertrag wird auf diesen Satzungszweck verwiesen. 2015 wird dem beklagten Mieter die Untervermietung der Wohnung, wobei ihm ein halbes Zimmer weiterhin zur Verfügung stehen sollte, von der Vermieterin für fünf Jahre genehmigt. Im Untermietvertrag ist geregelt, dass der Untermieter die gesamten Kosten der Wohnung, einschließlich des Mietzinses, trägt. Im Jahr 2022, also nach Ablauf der Frist, kündigt die Vermieterin dem Mieter nach erfolgloser Abmahnung fristlos wegen unbefugter Aufnahme Dritter in die Wohnung gemäß § 7 des Mietvertrags. Der Mieter widerspricht der Kündigung und verlangt seinerseits die Gestattung der Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 BGB. Die Vermieterin erhebt sodann Räumungsklage gegen den Mieter und seinen Untermieter.

Entscheidung

Mit Erfolg! Ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung bestehe nach Ansicht des Amtsgericht Hamburg nicht. Gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Mieter nur bei einem „berechtigten Interesse“ die Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten verlangen. Durch die Aufnahme des Satzungszwecks in den Mietvertrag habe sich sowohl der Vermieter als auch der Mieter zu dessen Einhaltung verpflichtet. Die gewinnbringende Untervermietung durch den Mieter, der die Wohnung „gratis“ nutze, verstoße gegen den Satzungszweck, der die Versorgung von Genossenschaftsmitgliedern mit günstigem Wohnraum und nicht die Erzielung von wirtschaftlichen Einzelvorteilen vorsieht. Zum Zeitpunkt der Kündigung sei der Mieter wegen der abgelaufenen Genehmigung nicht mehr zur Untervermietung berechtigt gewesen und die fristlose Kündigung nach qualifizierter Abmahnung dementsprechend rechtmäßig.

Fazit

Wird im Mietvertrag ausdrücklich auf die Genossenschaftssatzung verwiesen, kann deren Einhaltung eine weitere Bedingung für die erforderliche Zustimmung zur Untervermietung darstellen. Wenn der Satzungszweck also darin besteht, den Genossenschaftsmitgliedern günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, dann setzt der Anspruch eines Mitglieds auf Zustimmung zur Untervermietung neben den gesetzlichen Regelungen voraus, dass dieser die kostenorientierte Miete anteilig an den Untermieter weiterreicht.