Ordentliche Kündigung trotz Schonfristzahlung

Der innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgte Ausgleich der Mietrückstände hat nur die Unwirksamkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung zur Folge; eine aufgrund desselben Mietrückstandes hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB bleibt hiervon unberührt.

BGH, Urteil vom 23.10.2024; VIII ZR 106/23

Sachverhalt

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Berliner Wohnung. Die Beklagten zahlen die Miete für die Monate Oktober 2019, Januar 2020 und Mai 2021 nicht. Nach erfolgloser Nachfristsetzung erklärt die Klägerin mit Schreiben vom 08. Juni 2021 die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. Gleichzeitig erhebt sie Räumungsklage. Am 30. Juni 2021 gleichen die Beklagten die Mietrückstände vollständig aus. Der Räumungsklage wird in erster Instanz stattgegeben, im Berufungsverfahren jedoch abgewiesen. Hierauf legt die Klägerin Revision vor dem Bundesgerichtshof ein.

Entscheidung

Mit Erfolg! Durch den vollständigen Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der zweimonatigen Schonfrist ab Rechtshängigkeit sei die außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar geheilt, aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentliche Kündigung das Mietverhältnis aber dennoch wirksam beendet worden. Die Schonfristzahlungsregelung sei weder unmittelbar noch analog auf die ordentliche Kündigung anwendbar. Eine Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung ergebe sich gerade nicht daraus, dass die Mietrückstände zum Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist bereits ausgeglichen waren. Die in der Nichtzahlung liegende Pflichtverletzung könne allein durch die nachträgliche Zahlung nicht geheilt werden. Ob eine Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB als nicht unerheblich anzusehen ist, müsse hingegen im Rahmen einer Gesamtwürdigung aller Umstände insbesondere unter Berücksichtigung der Dauer und Höhe des Zahlungsverzugs ermittelt werden.

Fazit

Der BGH positioniert sich mit seiner Entscheidung erneut klar gegen die Einschätzung des Landgerichts Berlin II, das mit der Schonfristzahlung sowohl die außerordentliche fristlose Kündigung als auch die auf demselben Mietrückstand beruhende ordentliche Kündigung für unwirksam erklärt. Auf Vermieterseite empfiehlt es sich daher, neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung hilfsweise immer auch die ordentliche Kündigung zu erklären.