Mieterhöhung nach Kündigung: Neue Vertragsverlängerung

Erfolgt ein Mieterhöhungsverlangen nach einer vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung, ist entscheidend, ob ein objektiver Empfänger, der den Inhalt des Angebotes des Vermieters auf Erhöhung der Miete und alle sonstigen Umstände kennt, aus dem Verhalten des Vermieters den Schluss auf einen Rechtsbindungswillen auf Fortsetzung des Mietverhältnisses zu der erhöhten Miete in unbefristeter Dauer zu ziehen hat. In der Erklärung über eine nach dem kündigungsbedingten Mietvertragsende greifende Mieterhöhung ohne jegliche Bezugnahme zu der bereits ausgesprochenen Kündigung, kann nur die Erklärung gesehen werden, das Mietverhältnis mit der erhöhten Miete unbefristet fortzusetzen zu wollen

AG Bielefeld, Urteil vom 17.06.2024; 411 C 34/24

Sachverhalt

Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 26.05.2023 wegen Eigenbedarfs und forderten die Mieter auf, die Wohnung zum 29.02.2024 zu räumen und herauszugeben. Es waren bereits vorangehend diverse Kündigungen ausgesprochen worden. Am 21.03.2024 wurde die Räumungsklage den Mietern zugestellt. Mit Schreiben vom 16.04.2024 erhielten die Mieter eine Mieterhöhungserklärung auf Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete zum 01.08.2024, dies ohne jeglichen Hinweis darauf, dass das Mietverhältnis aufgrund der Kündigung als beendet gilt. Die Mieter stimmten dieser Mieterhöhung unter dem 30.04.2024 zu und beriefen sich vor dem Gericht darauf, dass sie aufgrund des Erhöhungsverlangens haben davon ausgehen dürfen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt werde.

Entscheidung

Diese Auffassung vertritt auch das Gericht und weist die Räumungsklage ab. Aufgrund des Mieterhöhungsschreibens und der erklärten Zustimmung der Mieter geht das Gericht davon aus, dass das Mietverhältnis in ein unbefristetes Vertragsverhältnis geändert wurde. Das Mieterhöhungsverlangen war unstreitig zu einem Zeitpunkt erklärt, zu dem die beklagten Mieter bei einer wirksamen Eigenbedarfskündigung die Wohnung bereits hätten räumen und herausgeben müssen. Einer Mieterhöhung hätte es also gar nicht mehr bedurft, denn die Mieter würden – rechtlich gesehen – ab dem 01.03.2024 keine Miete, sondern nur noch eine Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB schulden.
Das Amtsgericht führt aus, dass es für die Vermieterseite ein Leichtes gewesen wäre, mit der Mieterhöhung zugleich zu erklären oder jedenfalls zum Ausdruck zu bringen, dass an der bereits ausgesprochenen Kündigung weiterhin festgehalten wird, mithin die Mieterhöhung unter Fortgeltung der Kündigung verlangt wird.

Fazit

Gerade bei langen Kündigungsfristen und niedrigen Mieten macht es wirtschaftlich durchaus Sinn, Mieterhöhungsmöglichkeiten zu prüfen. Wie in den Entscheidungsgründen ausgeführt, ist in einer solchen Konstellation vermieterseits aber unbedingt darauf zu achten, dass das Mieterhöhungsverlangen nicht unkommentiert abgegeben wird, sondern klargestellt wird, dass an der Kündigung festgehalten wird. Zusätzlich sollte überprüft werden, ob über den Beendigungszeitraum hinaus eine höhere Nutzungsentschädigung geltend gemacht werden kann, wenn die ehemalige Mietsache bis dahin nicht herausgegeben worden ist. Der Bundesgerichtshof hat dazu bereits mit Urteil vom 18.01.2017, VIII ZR 17/16, entschieden, dass der Vermieter wegen der Vorenthaltung der Mietsache als Nutzungsentschädigung – über die vereinbarte Miete hinausgehend – die ortsübliche Miete verlangen kann.