Kündigungssperrfrist nach Umwandlung: Keine Vorverlagerung bei Erwerb durch GmbH & Co. KG

Wird ein Mietshaus zunächst von einer GmbH & Co. KG erworben, anschließend in Wohnungseigentum umgewandelt und die vermietete Einheit später an einen Dritterwerber verkauft, beginnt die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB erst mit der (erstmaligen) Veräußerung der Eigentumswohnung – der Erwerb durch die Personenhandelsgesellschaft löst die Sperrfrist nicht aus.

BGH, Urteil vom 06.08.2025; VIII ZR 161/24

Sachverhalt

Die Beklagten mieteten seit 2004 eine Wohnung in München. Ende 2011/Anfang 2012 erwarb eine GmbH & Co. KG das gesamte Haus, teilte es 2012 in Wohnungseigentum auf (Grundbucheintragung 04.04.2013) und veräußerte 2016 die vermietete Wohnung an die Kläger, die am 08.03.2017 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden. Die Kläger kündigten am 02.09.2022 wegen Eigenbedarfs. Das AG gab der Räumungsklage statt, das LG wies sie ab.

Entscheidung

Auch der BGH bestätigt die Klagabweisung. Er führt aus, die zehnjährige Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1, 2 BGB i.V.m. der Bayerischen Mieterschutzverordnung (MiSchuV) für München, nach der die Sperrfrist auf 10 Jahre verlängert worden ist, sei bei Zugang der Kündigung am 02.09.2022 noch nicht abgelaufen gewesen. Maßgeblicher Fristbeginn sei hier der Eigentumserwerb der Kläger im März 2017 gewesen. Die Veräußerung des ungeteilten Anwesens Anfang 2012 an die GmbH & Co. KG habe die Sperrfrist nicht nach § 577a Abs. 1a, 2a BGB ausgelöst, weil eine Personenhandelsgesellschaft (z.B. KG/GmbH & Co. KG) nicht unter den in Abs. 1a gemeinten „Personengesellschaft“-Begriff falle; gemeint sei – nach Entstehungsgeschichte, Systematik und Zweck – namentlich die (Außen‑)GbR bzw. die Miteigentümergemeinschaft. Zweck der 2013 eingefügten Absätze 1a und 2a sei es, Umgehungen des Mieterschutzes (insbesondere das „Münchener Modell“) zu verhindern; dieses erhöhte Verdrängungsrisiko entstehe bereits beim Erwerb durch eine GbR/Miteigentümermehrheit, weil diese – anders als Personenhandelsgesellschaften – wegen Eigenbedarfs ihrer Mitglieder kündigen dürfe. Daher sei der Anwendungsbereich teleologisch auf GbR/Miteigentümermehrheit zu beschränken; eine KG oder eine GmbH & Co. KG falle nicht darunter. § 577a  Abs.  2a BGB solle verhindern, dass nach einer Veräußerung an GbR oder Erwerbermehrheit und anschließender Umwandlung die Sperrfrist erneut zu laufen beginne. Auf den vorliegenden Kauf durch eine GmbH & Co. KG ließe sich dies jedoch nicht übertragen. Im Ergebnis sei die Sperrfrist deshalb erst mit der Veräußerung der umgewandelten Wohnung an die Kläger (Eintragung 08.03.2017) in Lauf gesetzt worden und habe – (verlängert auf 10 Jahre durch die MiSchuV) – am 02.09.2022 noch angedauert; die Kündigung sei unwirksam, die Räumungsklage daher abzuweisen.

Fazit

Der BGH klärt mit diesem Urteil, dass der Erwerb einer vermieteten Wohnung durch eine GmbH & Co. KG (Personenhandelsgesellschaft) die Sperrfrist des § 577a Abs. 1a BGB nicht auslöst. Die Vorverlagerung des Fristbeginns nach § 577a Abs. 2a BGB greift nur bei Vor‑Erwerb durch GbR oder Erwerbermehrheit; sie gilt unabhängig davon, ob der spätere Wohnungserwerber Gesellschafter ist – setzt aber eben einen solchen Vor‑Erwerb im Sinne des Abs. 1a voraus. Für Vermieter/Dritterwerber bedeutet das: In „GmbH & Co. KG‑Ketten“ beginnt die Sperrfrist regelmäßig erst mit der (erstmaligen) Veräußerung der umgewandelten Wohnung; in Gebieten mit 10‑Jahres‑Sperre (wie München oder Hamburg) sind Eigenbedarfskündigungen in diesem Zeitraum ausgeschlossen.