Gesonderte Mietverträge für Wohnung und Keller und Anwendung der Mietpreisbremse

1. Die Regelungen der sogenannten Mietpreisbremse finden keine Anwendung auf die Vermietung von Kellerräumen.
2. Zur Berechnung der bei Mietbeginn zulässigen Miethöhe im Falle der Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557b Abs. 4 BGB.

BGH, Urteil vom 05.07.2023; VIII ZR 94/21

Sachverhalt

Die Parteien streiten sich über die zulässige Miethöhe für eine Mietwohnung in Berlin auf die die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 Anwendung findet. Die Ausgangsmiete belief sich auf 850,00 € nettokalt. Im Mietvertrag ist eine Indexmiete vereinbart. Separat wurde außerdem ein Mietvertrag über eine Kellernutzung in Höhe von 79,00 € abgeschlossen. Die Kellermiete soll sich jährlich um 2,5 % erhöhen. Die Mieter rügen einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse bezogen auf die vereinbarte Wohnraum – und Kellermiete in Höhe von insgesamt 929,00 € und machen einen Rückzahlungsanspruch in Höhe von 8.177,69 € geltend.

Entscheidung

Zu 1.
Das Amtsgericht gab der Klage nur in Höhe von 5.488,31 € statt. Die dagegen eingereichte Berufung wurde zurückgewiesen. Die Revision vor dem BGH hat nur teilweise Erfolg. Der BGH hält die Mietbegrenzungsverordnung vom 28.04.2015 für wirksam. Hinsichtlich des Rückzahlungsanspruchs stellt der BGH klar, dass lediglich die vereinbarte Ausgangsmiete für die Wohnung, nicht jedoch diejenige für den Keller maßgeblich sei. Es handele sich um zwei rechtlich selbstständige Verträge. Bei zwei verschiedenen Urkunden spreche eine tatsächliche Vermutung für eine getrennte Behandlung. Die Tatsache, dass die Räume in einem Gebäude liegen und die Verträge zum gleichen Zeitpunkt abgeschlossen wurden, reicht zur Widerlegung der Vermutung nicht, zumal die Verträge inhaltlich erhebliche Abweichungen hinsichtlich wesentlicher Vertragsbestandteile (Vertragslaufzeit, Kündigungsmöglichkeiten, Gestaltung und Entwicklung des vereinbarten Mietentgeltes) aufweisen würden. Von einem einheitlichen Mischmietverhältnis, auf das dann die Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse insgesamt Anwendung finden würden, kann daher nicht ausgegangen werden.

Zu 2.
Der BGH geht ferner aufgrund der Feststellungen des Berufungsgerichtes zu der ortsüblichen Vergleichsmiete davon aus, dass die vereinbarte Vormiete höher als die ortsübliche Vergleichsmiete war. Er hatte daher zu entscheiden, welche Vormiete heranzuziehen ist. Die Regelung über die Vormiete enthalte insofern eine Bestandsschutzregelung zugunsten des Vermieters. Dieser solle unabhängig von der nach § 556 d Abs. 1 BGB allgemein zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn jedenfalls diejenige Miete auch im nachfolgenden Mietverhältnis verlangen können, die er mit dem Vormieter wirksam vereinbart hat. Nach Sinn und Zweck setzt ein solcher auf den Erhalt des gleichen Entgelts im Vor – und Nachmietverhältnis gerichteter Bestandsschutz voraus, dass dem Entgelt auch die gleiche Leistung gegenübersteht. Die Ausgangsmiete in Höhe von 850,00 € und die vom Vormieter für die Wohnung zuletzt geschuldete Nettokaltmiete in Höhe von 727,50 € müssten daher miteinander verglichen werden. Der BGH unternimmt in seiner Entscheidung daher eine Anpassung der Vormiete ebenfalls durch eine Indexierung und damit im gleichen Maßstab wie die zu überprüfende Indexmiete und stellt sie der jeweiligen Vertragsmiete zu den entsprechenden Erhöhungszeitpunkten gegenüber. Bei diesen Rechenvorgängen kommt der BGH zu einem niedrigeren Rückzahlungsbetrag als er mit der Klage geltend gemacht wurde.

Fazit

Erneut eine Entscheidung, die konkrete Hilfestellung für die bislang noch ungelösten Fälle bei der Berechnung der höchstzulässigen Miete (hier der Vormiete) bietet.