Extra-Nutzungsvereinbarung über Kellerraum kann Umgehung der „Mietpreisbremse“ darstellen

Wird neben einem Wohnraummietverhältnis ein separater Vertrag über die Nutzung der Kellerräume geschlossen, dann darf die Miete für beide Flächen zusammen nicht die Grenze der „Mietpreisbremse“ überschreiten.

LG Berlin, Beschuss vom 22.02.2023; 64 S 230/22

Sachverhalt

Streitpunkt ist die Frage nach Mietrückständen und einer hieraus erfolgten Kündigung. Die Parteien schlossen einen Wohnraummietvertrag und gleichzeitig eine Nutzungsvereinbarung über ein Kellerabteil, das für die Mieterin während einer mehrjährigen Mindestlaufzeit nicht unabhängig von dem Wohnungsmietverhältnis kündbar ist. Mit der Begründung, die Miethöhe der Wohnung und des Kellers zusammen stelle einen Verstoß gegen die Berliner Mietpreisbremse dar, kürzte die Mieterin ihre Mietzahlung um den überschrittenen Betrag. Die Vermieterin kündigte daraufhin das Wohnraummietverhältnis und reichte Klage auf Zahlung und Räumung der Wohnung ein. Das Amtsgericht gab der Mieterin Recht und wies die Klage ab. Die Vermieterin legte Berufung zum Landgericht Berlin ein.

Entscheidung

Das Berufungsgericht bestätigt die erstinstanzliche Entscheidung und weist die Klage der Vermieterin zurück. Die Trennung von Wohnraummietvertrag und Kellernutzungsvertrag führe zu einer rechtswidrigen Umgehung der Mietpreisbremse. In Berlin gehöre es zum ortsüblichen Standard, dass eine Wohnung einen nutzbaren Keller oder vergleichbaren Abstellraum umfasse. Die Miete des Kellerabteils sei deshalb zusammen mit der Wohnraummiete bei der Feststellung der Mietpreisgrenze zu berücksichtigen. Anders verhalte es sich bei der Vermietung von Stellplätzen und Garagen, da ein separates Anmieten dieser Flächen in aller Regel losgelöst vom Wohnraummietvertrag erfolgt.

Fazit

Die Überschreitung der Mietpreisgrenze durch den Abschluss separater Mietverträge für Wohnung und Kellerraum ist, anders als bei der zusätzlichen Anmietung von Stellplätzen und/oder Garagen, nicht zulässig und stellt ein Umgehungsgeschäft dar. Dasselbe gilt für anderweitige unübliche Vertragsgestaltungen, die einzig den Zweck haben, die Mietpreisbremse zu umschiffen.