Erneuerung von Rauchwarnmeldern ist keine Modernisierungsmaßnahme

1. Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt – anders als deren erstmaliger Einbau -grundsätzlich keine Modernisierung im Sinne von § 555b BGB dar, wenn mit ihr eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung nicht verbunden ist.
2. Der Vermieter ist aufgrund einer solchen Erneuerungsmaßnahme deshalb auch dann nicht zu einer Erhöhung der Miete nach §§ 559 ff. BGB berechtigt, wenn die zu einem früheren Zeitpunkt erfolgte erstmalige Ausstattung der Mietwohnung mit Rauchwarnmelder weder zu einer zusätzlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat.

BGH, Urteil vom 24.05.2023; VIII ZR 213/21

Sachverhalt

Die Vermieterin hatte ursprünglich Rauchwarnmelder angemietet und die dadurch entstandenen Kosten als Betriebskosten umgelegt. Die Mieter leisteten darauf keine Zahlungen. Später wurde der Mietvertrag über die Rauchwarnmelder beendet und die Vermieterin ließ – nach einer entsprechenden Ankündigung gegenüber den Mietern – die von ihr neu gekauften Rauchwarnmelder in der Wohnung der Mieter einbauen. Die Miete wurde sodann um 0,79 €/Monat erhöht. Die Mieter zahlten den Erhöhungsbetrag nicht, sodass der Vermieter Zahlungsklage i.H.v. 11,06 € erhob. Amtsgericht und Landgericht gaben der Klage statt. Gegen die Entscheidung des Landgerichtes wurde von den Mietern Revision zum BGH eingelegt.

Entscheidung

Die Revision hat Erfolg. Der BGH verneint eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b BGB. Danach kann die Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden, wenn sich durch die bauliche Veränderung der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht,  die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert oder die Maßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a BGB darstellen. Der BGH bestätigt zwar noch einmal, dass es sich bei der Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmelder durch den Vermieter wegen der nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse durchaus um eine Modernisierungsmaßnahme handelt und zudem auch eine vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 vorliegen würde (Senatsurteile vom 17.06.2015; VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14); diese Rechtsprechung beziehe sich allerdings nur auf die erstmalige Ausstattung einer Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern. Wenn mit einer Erneuerung der Geräte keine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist und die ursprünglich bereits vorhandenen Rauchwarnmelder lediglich durch gleichwertige Geräte ersetzt werden, liegt dagegen keine Modernisierung vor. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter bisher angemietete durch nunmehr eigens erworbene Vorrichtungen ersetzt. Die darin liegende Veränderung betrifft ausschließlich das rechtliche Verhältnis des Vermieters zu einem Dritten, nicht hingegen das Wohnraummietverhältnis.

Fazit

Der BGH verneint auch die Möglichkeit für die Vermieterin, sich im Nachhinein noch auf Modernisierungskosten für die erstmalige Ausstattung mit Rauchwarnmelder zu berufen. Dies sei zwar grundsätzlich möglich, da das Gesetz für die Erklärung einer Mieterhöhung keine Frist vorsieht; die Klägerin hatte jedoch etwaig aufgewendete Kosten für den Ersteinbau nicht zum Gegenstand der streitgegenständlichen Mieterhöhung gemacht. Der BGH verneint außerdem auch den Umkehrschluss, dass es sich bei einer baulichen Maßnahme an der Mietsache zwangsläufig um eine Modernisierungsmaßnahme handeln muss, wenn sie die Kriterien einer Erhaltungsmaßnahme nicht erfüllt. Der BGH hatte daher auch nicht mehr darüber zu entscheiden, ob bei der Ersetzung der Rauchwarnmelder nach 6 bis 7 Jahren noch die Ersparnis fiktiver Instandhaltungskosten bei der Kostenberechnung anteilig zu berücksichtigen gewesen wären.