Eigenbedarfskündigung: Individualisierung der Bedarfsperson und unzulässige Vorratskündigung

1. Die Bedarfsperson muss zur Nachvollziehbarkeit für den Mieter im Kündigungsschreiben individualisiert werden. Eine namentliche Benennung ist hierfür nicht zwingend erforderlich, wenn bei einer allgemeinen Bezeichnung wie „Tochter“ für den Mieter aufgrund eigener Erkenntnisse die Identifizierung der Bedarfsperson möglich ist.
2. Von einer unzulässigen Vorratskündigung ist nur dann auszugehen, wenn die Bedarfsperson zum Zeitpunkt der Kündigung keinen hinreichend gefestigten Nutzungswunsch hat und demnach nur eine vage Planung oder ein unbestimmtes Interesse an einer möglichen zukünftigen Nutzung besteht. Eine generelle Anforderung an den Vermieter und dessen Bedarfsperson, die Wohnung im Vorfeld zu besichtigen und/oder die Mietkonditionen bereits festzulegen, besteht hingegen nicht.

LG Hamburg, Urteil vom 11.11.2025;316 S 24/25

Sachverhalt

Die Klägerin war eine Berliner Vermieterin, die Beklagte Mieterin über eine 101 m² große 3-Zimmer-Wohnung in Hamburg. Ende September 2023 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarfs für die „20-Jährige Tochter“ der Klägerin, die zum 01.04.2024 an der MSH Medical School Hamburg ein Medizinstudium aufzunehmen beabsichtigte. Sie wollte mit ihrer langjährigen Freundin in der streitgegenständlichen Wohnung eine Wohngemeinschaft gründen. Darüber hinaus beabsichtigte ihr Vater und Gesellschafter der Klägerin mehr Zeit in seiner Geburtsstadt Hamburg zu verbringen und hierfür ein Zimmer der Wohnung zu nutzen. Die Beklagte widersprach der Kündigung. Mit anwaltlichem Schreiben vom 27.05.2024 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis vorsorglich erneut ordentlich wegen Eigenbedarfs unter Angabe des vollständigen Namens der Tochter und deren Freundin.

Das Amtsgericht Hamburg wies in erster Instanz die Räumungsklage nach Durchführung einer Beweisaufnahme ab und begründete dies damit, dass das Mietverhältnis durch die Kündigungen nicht wirksam beendet worden sei. Die erste Kündigung, so das AG, sei bereits aufgrund der fehlenden Individualisierung der Bedarfsperson unwirksam, da nicht erkennbar sei, welche der 3 etwa gleichaltrigen Töchter der Klägerin konkret gemeint sei. Bei der zweiten Kündigung, so das Gericht, habe es sich um eine „unzulässige Vorratskündigung“ gehandelt, da der Eigenbedarf zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht hinreichend gefestigt gewesen sei. Weder der Gesellschafter der Klägerin noch dessen Tochter oder deren Freundin hätten die Wohnung zuvor zeitnah besichtigt. Zwar habe der Gesellschafter der Klägerin die Wohnung in 2016 renoviert und seine Tochter vor ca. 8 Jahren in der Wohnung eine Nacht übernachtet. Es sei jedoch nicht absehbar gewesen, ob und welche Renovierungsarbeiten im Falle einer Realisierung des Eigenbedarfs erforderlich gewesen wären. Ein ernsthafter Bezugswunsch der Tochter hänge demnach zunächst von einer zuvor vorgenommenen Besichtigung und der noch nicht konkret vereinbarten Miethöhe ab. Gegen das Urteil hat die Klägerin Berufung eingelegt.

Entscheidung

Mit Erfolg! Das Landgericht hebt die Entscheidung des AG Hamburg nach Wiederholung der Beweisaufnahme auf und verurteilt die beklagte Mieterin zur Räumung der Wohnung. Jedenfalls die Kündigung vom 27.05.2024 habe das Mietverhältnis wirksam beendet.
Bei einer Eigenbedarfskündigung genüge grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, sowie die Darlegung des Interesses dieser Person an der Erlangung der Wohnung. Vorliegend sei dies erfüllt. Die zweite Kündigung benennt den Gesellschafter der Klägerin sowie dessen Tochter namentlich als Person, für die die Wohnung benötigt wird und enthält die Gründe für den geltend gemachten Eigenbedarf.
Nach Wiederholung der Beweisaufnahme ist das LG Hamburg – entgegen dem Amtsgericht – davon überzeugt, dass bei der Klägerin und deren Tochter ein ernsthafter und realisierbarer Nutzungswunsch sowohl im Zeitpunkt der Kündigung als auch im Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist bestand. Maßgeblich sei, ob der Nutzungswunsch ernsthaft verfolgt und von vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen getragen wird. An der erforderlichen Ernsthaftigkeit fehle es, wenn der Vermieter sich noch nicht sicher ist, ob er die Nutzungsabsicht tatsächlich verwirklichen kann. Ein bloß unbestimmtes oder auf eine ungewisse Zukunft gerichtetes Interesse genüge daher nicht. Der Nutzungswunsch muss sich vielmehr soweit verdichtet haben, dass ein konkretes Interesse der Bedarfsperson an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht. Diese Maßstäbe habe das Amtsgericht nicht hinreichend beachtet. So habe es nicht hinreichend berücksichtigt, dass die Tochter zum Zeitpunkt der Kündigung ihren Studienplatz in Hamburg bereits angenommen hatte und darüber hinaus mit ihrer Freundin bereits von Berlin nach Hamburg in eine WG gezogen war, um ihr Studium zum 1.4. beginnen zu können. Ferner habe das Amtsgericht der Tatsache, dass die Tochter einmal in der Wohnung übernachtet hatte und daher die Räumlichkeiten nicht nur flüchtig kannte, nicht das gebotene Gewicht beigemessen.
Auch die Tatsache, dass weder über die konkrete Miethöhe noch über die genaue Raumaufteilung gesprochen worden ist, lässt aus Sicht des Berufungsgerichts die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches nicht entfallen. Zu berücksichtigen sei hierbei vielmehr, dass es sich um ein innerhalb der Familie liegendes Mietverhältnis handelt und daher eine detaillierte Absprache zu finanziellen und organisatorischen Einzelheiten regelmäßig erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt, dies umso mehr in Anbetracht der Tatsache, als dass der Gesellschafter der Klägerin bereits in erster Instanz deutlich gemacht hatte, dass er die Miethöhe – auch unter Inkaufnahme einer geringeren Miete – an dem orientiert hätte, was die Tochter und ihre Freundin derzeit für ihre Unterkunft in der WG zahlen.
Unschädlich sei es, dass die Tochter nach Beendigung ihres Studiums mangels eines Lehrkrankenhauses in Hamburg voraussichtlich aus der Wohnung wieder ausziehen müsse. Eine Mindestnutzungsdauer sei nach der Rechtsprechung des BGH nicht zu fordern, sodass auch ein vorübergehender Bedarf ausreiche. Überdies liege auch kein von der Beklagten geltend gemachter Rechtsmissbrauch aufgrund weit überhöhten Wohnbedarfs vor. Die 101 m² große Wohnung besteht aus 3 Zimmern, von denen eines der Gesellschafter der Klägerin, eines die Tochter und eines die Freundin nutzen möchte.
Auch sei keine unzumutbare Härte iSd § 574 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB ersichtlich. Der Arbeitsplatz der Beklagten, das Gymnasium ihrer Tochter und ihre pflegebedürftige Mutter befänden sich zwar alle in unmittelbarer Nähe der streitgegenständlichen Wohnung; die mit einem erforderlichen Umzug verbundenen längeren Wege können jedoch nicht als eine solche Härte gewertet werden, die das berechtigte Interesse des Vermieters an der Wiedererlangung der Wohnung überwiegen würde. Für den Härtegrund des fehlenden Ersatzwohnraums mangele es zudem trotz allgemeiner Wohnungsknappheit in Hamburg an einem konkreten Nachweis dafür, dass die Beklagte ihre Wohnungssuche – wie erforderlich – auf das gesamte Stadtgebiet erstreckt hat.

Fazit

Festzuhalten bleibt, dass das Amtsgericht den Begriff der „Vorratskündigung“ falsch interpretiert und den von der Vermieterin dargelegten und bewiesenen Nutzungswunsch der Bedarfsperson, hier der Tochter, an – weitere – Voraussetzungen knüpft, die mit der Rechtsprechung des BGH nicht einhergehen. Dies bestätigt das Landgericht Hamburg in einem äußerst lesenswerten Berufungsurteil.