Eigenbedarf wegen Wohnungsumbau und anschließender Selbstnutzung

Zur Frage der Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung, wenn der im selben Haus wie der Mieter wohnende Vermieter beabsichtigt, seine eigene Wohnung baulich zu verändern, um sie anschließend zu verkaufen und deshalb in die ähnlich große Wohnung des Mieters umziehen möchte.

BGH, Urteil vom 24.09.2025; VIII ZR 289/23

Sachverhalt

Es geht um eine 2-Zimmerwohnung eines Mehrfamilienhauses in Berlin. Der Vermieter wohnt im selben Haus wie der Mieter. Beide Wohnungen sind ähnlich groß und geschnitten. Mit Schreiben vom 01.11.2021 wird das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs ordentlich gekündigt. Zur Begründung wird ausgeführt, der Vermieter beabsichtige, das Dachgeschoss auszubauen und mit seiner Wohnung im 4. Obergeschoss zu verbinden. Nach Abschluss der Arbeiten solle seine Wohnung dann verkauft werden. Die Arbeiten sollen nach Freiwerden der Wohnung des Mieters beginnen und würden mehrere Monate in Anspruch nehmen. Dafür würde er die Wohnung des Mieters im 3. Obergeschoss benötigen, weil ihm seine Wohnung wegen der Umbauarbeiten und des nachfolgenden Verkaufes nicht mehr zur Verfügung stehe.

Entscheidung

Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat die Entscheidung aufgehoben und die Klage abgewiesen. Mit der Revision wird die Räumungsklage weiterverfolgt. Mit Erfolg! Der BGH hält die Eigenbedarfskündigung für wirksam. Der BGH bejaht ein berechtigtes Interesse des Vermieters, wenn er die Wohnung für sich „benötigt“. Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert nicht, dass der Vermieter auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist. Es liegt bereits dann vor, wenn sein ernsthafter Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zur Verfügung zu stellen auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird. Danach haben die Gerichte den Entschluss des Vermieters grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zu Grunde zu legen. Ebenso haben sie grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter als angemessen für sich ansehen darf. Es sei allerdings genau zu überprüfen, ob der Vermieter seinen Eigennutzungswunsch ernsthaft verfolgt und dieser von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder etwa, weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen frei gewordenen Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann, mithin rechtsmissbräuchlich ist. Das Berufungsgericht habe zu Unrecht angenommen, dass der beabsichtigte Verkauf der Wohnung dem Eigenbedarf entgegenstehen würde. Nach Auffassung des BGH ist das Nutzungsinteresse des Vermieters auch dann zu respektieren, wenn er den Bedarfsgrund wie hier willentlich herbeigeführt bzw. selbst verursacht hat. Für die hier in Rede stehende Veräußerung soll nach Auffassung des BGH nichts anderes gelten. Etwas anderes gilt auch nicht dadurch, dass sich die Wohnverhältnisse in Bezug auf den Zuschnitt und die Größe der beiden Wohnungen für den Kläger nicht wesentlich veränderten. Dabei handelt es sich um Anforderungen an das Tatbestandsmerkmal des Benötigens der Wohnung, die nach der Rechtsprechung des Senates nicht bestehen. Mithin sei die Kündigung auch nicht an den Maßstäben einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 3 Nr. 3 BGB zu messen, wie es das Landgericht vorgenommen hatte. Nach allem sei kein Raum für die Annahme einer rechtsmissbräuchlichen Eigenbedarfskündigung.

Fazit

Eine weitere Entscheidung des Bundesgerichtshofes zum Thema Eigenbedarf, die den Beurteilungsspielraum bei der Interessenabwägung großzügig zugunsten des Vermieters gestaltet, insbesondere die oben dargestellte Definition des „Benötigens“, die auch dann in ständiger Rechtsprechung bejaht wird, wenn der Vermieter den Bedarfsgrund selbst herbeiführt.