Wohnnutzung einer Teileigentumseinheit

Gibt die Teilungserklärung einer Anlage, zu der sowohl Wohnungs- als auch Teileigentumseinheiten gehören, innerhalb eines Gebäudes eine räumliche Trennung von Wohn- und Gewerbe vor, stört die Wohnnutzung einer Teileigentumseinheit in dem der gewerblichen Nutzung vorbehaltenen Gebäudeteil bei typisierender Betrachtung regelmäßig mehr als die vorgesehene Nutzung.

BGH, Urteil vom 15.07.2022; V ZR 127/21

Sachverhalt

Zwischen den Parteien besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Anlage besteht aus zwei Baukörpern (Haus A und B). Im Dachgeschoss beider Häuser befinden sich jeweils zwei Wohnungen; die restlichen 10 Einheiten sind in der Teilungserklärung als Teileigentumseinheiten ausgewiesen. Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohneinheit im Haus A, die Beklagten sind Eigentümer einer Teileigentumseinheit im Haus B. Die Gemeinschaftsordnung gibt zur Nutzung der Einheiten folgendes vor:

„Wohnungen und die dazugehörigen Nebenräume dürfen nur zu Wohnzwecken benutzt werden. Die Ausübung eines Berufes oder Gewerbes in der Wohnung bedarf der schriftlichen Zustimmung des Verwalters. (…) Die nicht für Wohnzwecke bestimmten (…) Räume dürfen als Büro, Praxis, Apotheke, Kiosk, Laden o.ä. Zwecke genutzt werden (…)“

Der Beklagte nutzt seine Teileigentumseinheit als Wohnung. Er wird daher wegen einer zweckwidrigen Nutzung seines Sondereigentums auf Unterlassung verklagt. Das Landgericht gibt der Klage statt. Mit der Revisionsbegründung reicht der Beklagte ein Schreiben der Verwaltung ein, wonach die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer der weiteren Rechtsverfolgung durch den Kläger widerspricht. Daraufhin wird der Rechtstreit in der Hauptsache durch die Klägerin für erledigt erklärt.

Entscheidung

Der BGH stellt die Erledigung des Rechtstreits in der Hauptsache fest und hält den ursprünglich geltend gemachten Klageanspruch für begründet. Der BGH geht im vorliegenden Fall von einem Verstoß gegen die Gemeinschaftsordnung aus. Zwar könne sich nach einer typisierenden Betrachtungsweise eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung trotzdem als zulässig erweisen, wenn diese nicht mehr störe als die Vorgesehene. In dem hier vorliegenden Sachverhalt wird dies allerdings verneint. Nachdem in der Gemeinschaftsordnung verankerten Prinzip solle allenfalls im Dachgeschoss gewohnt werden. In einer solchen gemischten, aber räumlich getrennten Anlage hätten sowohl die Teil- als auch die Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran, dass die vorgegebene räumliche Trennung erhalten bleibt, um etwaige Nutzungskonflikte von vornherein zu vermeiden. Zudem regele die Teilungserklärung die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken gerade nicht. Während die Ausübung eines Gewerbes in den zu Wohnzwecken dienenden Einheiten nach der Gemeinschaftsordnung unter näher geregelten Voraussetzungen zulässig sein soll. Diese Gesichtspunkte würden für eine insoweit abschließende Regelung der erlaubten Nutzungen sprechen. Für eine ergänzende Auslegung der Teilungserklärung sei daher kein Raum. In einem nur beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude würde die Wohnnutzung bei typisierender Betrachtung regelmäßig mehr stören als die Nutzung zu gewerblichen Zwecken.

Rechtlicher Hintergrund

Bis zum 01.12.2020 war es für einen einzelnen Wohnungseigentümer jederzeit möglich alleine auf Unterlassung zu klagen, so lange die WEG als Verband den Anspruch nicht durch Beschluss an sich gezogen hatte. Nach in Kraft treten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes kann der Anspruch nur noch allein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden (BGH, Urteil vom 28.01.2022; V ZR 86/21) Für die bei Gericht bereits anhängigen Verfahren hat der BGH entschieden, dass die Prozessführungsbefugnis so lange fortbesteht, bis dem Gericht eine gegenteilige schriftliche Äußerung des Verwalters über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft zur Kenntnis gebracht wird (BGH, Urteil vom 07.05.2021; VZR 299/19).

Fazit

Die Entscheidung ist wichtig zur weiteren Abgrenzung wann ein als Teileigentum ausgewiesenes Sondereigentum trotzdem bewohnt werden darf. Dies dürfte ausgeschlossen sein, wenn es sich um eine Anlage handelt, in der es nur Teileigentumseinheiten gibt (BGH, Urteil vom 15.07.2022 – V ZR 127/21). Im Übrigen gilt die vom BGH entwickelte sog. typisierende Betrachtung. Wohnen ist erlaubt, wenn es an einer konkreten Zweckbestimmung im engeren Sinne fehlt, das Sondereigentum in einem separaten Gebäude liegt, die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Räume vom Teileigentümer zu tragen sind und es im Übrigen nur Wohnungseigentum gibt (BGH, Urteil vom 16.07.2021 – V ZR 284/19). Nach der hier vorgestellten Entscheidung ist es nicht erlaubt, wenn die Anlage aufgrund ihrer baulichen Gegebenheiten eine Separierung des Teileigentums vorsieht und damit einer Anlage mit ausschließlichem Teileigentum ähnlich ist und die Gemeinschaftsordnung keine oder sogar entgegenstehende Regelungen dahingehend enthält, dass ein Wohnen trotzdem möglich sein soll.