Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben den laufenden Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem „bezugsfertigen Zustand“ zurückzugeben, ergibt sich daraus nicht die Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt.

BGH, Urteil vom 12.03.2014; XII ZR 108/13

Sachverhalt

Der BGH hatte über die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel zu entscheiden. Der Gewerberaummietvertrag sieht einen sogenannten „weichen“ Fristenplan vor, wonach der Mieter in einem Abstand von drei Jahren Schönheitsreparaturen auszuführen hat, wenn entsprechender Renovierungsbedarf besteht. Ferner ist er verpflichtet, das Mietobjekt „bei Beendigung des Mietverhältnisses in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben“. Während der Vertragslaufzeit von fünf Jahren wurden von dem Mieter keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Der Mieter beruft sich auf eine unzulässige Endrenovierungsklausel, aus der sich die Rechtsfolge ergibt, dass sowohl die Regelung zu den laufenden Schönheitsreparaturen als auch die Verpflichtung zur Endrenovierung unwirksam sind (sog. Summierungseffekt).

Entscheidung

Der BGH hält die Klausel für wirksam: Es handele sich gerade nicht um eine versteckte Endrenovierungsklausel und benachteilige den Mieter daher nicht unangemessen. Die Regelung verlange vom Mieter keine umfassende Endrenovierung. Nach ihrem Wortlaut schulde der Mieter nur die Rückgabe der Mieträume in einem bezugsfertigen Zustand. Um diese Verpflichtung zu erfüllen, genüge es, wenn er die Mieträume in einem Erhaltungszustand zurückgebe, der es dem Vermieter ermögliche, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Der Mieter habe bei seinem Auszug nur dann Renovierungsarbeiten durchzuführen, wenn die Räume diesen Anforderungen nicht genügten. Dies sei etwa der Fall, wenn der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt habe, die letzten Schönheitsreparaturen lange zurücklägen oder sich die Mieträume aufgrund übermäßig starker Abnutzung trotz durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht in einem zur Weitervermietung geeigneten Zustand befänden. Genau diese Verpflichtung treffe den Mieter aber auch schon aus der laufenden Schönheitsreparaturklausel. Durch die zusätzliche Regelung für die Beendigung des Mietverhältnisses treffe ihn daher keine darüber hinausgehende Belastung.

Praxishinweis

Für die Praxis ist die genaue Formulierung in den jeweiligen Mietverträgen im Rahmen der Vertragsgestaltung entscheidend. Es sollte daher besonderer Wert auf die genaue Formulierung der Schönheitsreparaturklauseln gelegt werden, um unwirksame Klauseln zu vermeiden. Für sämtliche Schönheitsreparaturklauseln gilt, dass diese erkennen lassen müssen, dass der Mieter diese nur bei einem bestehenden Renovierungsbedarf auszuführen hat, ihm hierfür keine starren Fristen auferlegt werden und er nicht zwingend verpflichtet wird, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses vollständig zu renovieren.