Widerruf einer vom Verwalter erteilten Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum

OLG München, Beschluss 31.05.2017; Az. 34 Wx 386/16

1. Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten (hier: des WEG-Verwalters) bedarf, so stellt dies eine Verfügungsbeschränkung als Ausnahme von § 137 Satz 1 BGB dar (Aufgabe der Senatsrechtsprechung im Beschluss vom 27.06.2011 – 34 Wx 135/11).
2. Die Zustimmung zum dinglichen Rechtsgeschäft kann bis zum Eingang des Umschreibungsantrages beim Grundbuchamt auch dann widerrufen werden, wenn die Zustimmung zum schuldrechtlichen Vertrag wirksam erteilt war (Anschluss an AG Zossen ZWE 2015, 37; a.A. OLG Düsseldorf DNotZ 2011, 625).

Sachverhalt

Ein Wohnungseigentümer verkauft am 07.03.2016 durch notariellen Vertrag seine vier Eigentumswohnungen an eine GmbH. In der Teilungserklärung ist vereinbart, dass die Zustimmung des Verwalters zur Übertragung von Wohnungseigentum erforderlich ist. In der Kaufvertragsurkunde war vereinbart, dass der Notar von den Beteiligten bevollmächtigt wird, alle Erklärungen und Genehmigungen einzuholen und in Empfang zu nehmen. Nachdem der Verwalter seine Zustimmung zur Veräußerung bei dem Urkundsnotar am 02.05.2016 abgegeben hatte, widerruft er mit Fax-Schreiben an den Notar vom 11.07.2016 seine Zustimmung „zum Kaufvertrag“. Eine Abschrift erhält das Grundbuchamt.

Die Auflassungsvormerkung war am 13.06.2016 eingetragen. Am 06.09.2016 beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Auflassung unter Bezugnahme auf die ihm gegenüber am 02.05.2016 erklärte Verwalterzustimmung. Das Grundbuchamt weist darauf hin, dass eine Verwalterzustimmung fehle, die am 02.05.2016 erklärte Zustimmung sei widerrufen.

Entscheidung

Das Oberlandesgericht München weist die Beschwerde des Verkäufers gegen die Verfügung des Grundbuchamtes zurück. Die vom Verwalter am 02.05.2016 erklärte Zustimmung zur Veräußerung sei von dem Verwalter wirksam widerrufen, so dass es an einer Zustimmung fehle. Das Gericht führt aus, dass im Schrifttum und in der Rechtsprechung umstritten sei, ob eine einmal wirksam erteilte Zustimmung widerrufen werden könne. Das OLG München bejaht mit seiner Entscheidung die Widerruflichkeit der Zustimmung zum dinglichen  Geschäft bis die dingliche Einigung bindend ist und der Eintragungsantrag gestellt wird. Das Gericht legt § 12 Abs. 3 WEG dahin aus, dass die Verwalterzustimmung zur Veräußerung sowohl für den schuldrechtlichen wie aber auch für den dinglichen Vertrag relevant sei. Da nach dem Wortlaut des § 12 Abs. 1 WEG die Zustimmung die Veräußerung erst wirksam mache, zeige dies, dass der Gesetzgeber damit eine Verfügungsbeschränkung normiert habe.

Fazit

Da die Frage, ob eine Zustimmung des Verwalters noch bis zum Eingang des Umschreibungsantrages beim Grundbuchamt auch widerrufen werden kann, höchst umstritten ist und der BGH sich hierzu noch nicht geäußert hat, kann der nachträgliche Widerruf einer bereits erklärten Verwalterzustimmung zu Unsicherheiten und erheblichen Zeitverzögerungen führen. Für den Verwalter, der erst nachträglich von erheblichen Bedenken gegen den Erwerber Kenntnis erhält, wird sich damit die Frage, ob eine schon erteilte Zustimmung widerrufen werden kann und widerrufen werden sollte, kaum ohne einen weiteren Rechtsstreit endgültig klären lassen.