Wettbewerbsrecht

Vorsicht Abmahnung – Teil 4

Die häufigsten Fallen im Wettbewerbsrecht

Werbeaussagen, die gegen die Provisionsteilungspflicht verstoßen

Als häufiges Problem in der Werbung ist bei Maklerunternehmen ein Verstoß gegen die Provisionsteilungspflicht zu beobachten. Obwohl die Gesetzesnovellierung bereits zum 23.12.2020, also vor fast zwei Jahren, in Kraft getreten ist, finden sich noch immer (oder gerade deswegen) wettbewerbswidrige Werbeaussagen im Netz, in den sozialen Medien oder in Zeitungen. Wirbt ein Makler beispielsweise mit dem Slogan „Bei uns zahlen Verkäufer keine Provision“ oder „Provisionsfrei für Verkäufer“ handelt es sich dabei in den allermeisten Fällen um einen Wettbewerbsverstoß, der abmahnfähig ist und auch nicht selten abgemahnt wird. Dem liegt mitunter eine mangelnde Kenntnis der gesetzlichen Regelungen zugrunde; es kann sich aber auch um den Versuch handeln, diese bewusst zu umgehen, um sich einen Wettbewerbsvorteil vor anderen Maklerunternehmen zu verschaffen, die sich an die gesetzlichen Regeln halten. Was häufig dabei außer Acht gelassen wird, ist die Tatsache, dass solche Makler letztlich sogar ihren Provisionsanspruch verlieren können, wenn die Regeln nicht eingehalten werden. Es kann natürlich auch Konstellationen geben, bei denen die Werbeaussage unproblematisch ist, häufig ist dies jedoch ersichtlich nicht der Fall.

Weshalb ist das Werben mit der Provisionsfreiheit des Verkäufers häufig wettbewerbswidrig?

Der Grund dafür liegt in den gesetzlichen Regelungen der §§ 656c und 656d BGB begründet. Nach § 656c BGB (Doppelmaklertätigkeit mit Vereinbarung einer Außenprovision) darf sich der Makler bei der Vermittlung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses (wenn der Käufer ein Verbraucher ist) den Maklerlohn nur von beiden Parteien (also vom Verkäufer und Käufer) in gleicher Höhe versprechen lassen. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Hält der Makler diese Regel nicht ein, sind beide Maklerverträge unwirksam. Das bedeutet, dass ein Makler, der auch Wohnungen und Einfamilienhäuser vermittelt, sich nicht an potentielle Verkäufer wenden darf mit dem Versprechen, dass diese keine Provision zahlen müssen – wenn er nicht kostenlos arbeiten will. Nur dann, wenn ein Makler mit seinem Geschäftsmodell keine Objekte anbietet, die der Provisionsteilungspflicht unterliegen (wie Gewerbeobjekte, Mehrfamilienhäuser oder unbebaute Grundstücke), also sich ausschließlich auf Objekte außerhalb von einzelnen Wohnungen und Einfamilienhäusern spezialisiert hat, ist die Werbung mit einer Provisionsfreiheit für Verkäufer rechtmäßig. Dies wird jedoch nur einen sehr kleinen Teil der Maklerunternehmen betreffen. Rechtmäßig wäre solch eine Werbung auch dann, wenn der Makler ausschließlich Suchaufträge annimmt und dann gezielt nach Objekten sucht, da er dann mit dem suchenden Käufer eine reine Innenprovision vereinbaren kann, die weiterhin rechtmäßig ist. So darf deswegen auch bei einzelnen Gesuchsanzeigen mit der Provisionsfreiheit für Verkäufer geworben werden. Die Wettbewerbswidrigkeit einer solch pauschalen Werbeaussage wie „Bei uns zahlen Verkäufer keine Provision“ entsteht daraus, dass ein Makler, der (auch) Einfamilienhäuser und Wohnungen vermittelt und solche Aufträge nicht von vornherein ablehnt, nicht sicherstellen kann, dass der spätere Käufer kein Verbraucher ist und dann die Provision zwingend geteilt werden muss. Es ist für die Wettbewerbswidrigkeit seines Handelns auch unbeachtlich, wenn der Makler dann, wenn sich ein Verkäufer eines Einfamilienhauses an ihn wendet, ihn sofort darüber aufklärt, dass in diesem Fall eine Verkäuferprovision vereinbart werden müsse, da er sich den Wettbewerbsvorteil durch seine Werbeaussage bereits verschafft hat („Der Fisch hängt am Haken“).

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