Was deckt eine Immobilienmakler-Haftpflichtversicherung ab?

Zur Reichweite des Versicherungsschutzes einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für Immobilienmakler.

OLG Naumburg, Urteil vom 14.03.2018; 4 U 58/17

Sachverhalt

Der Makler hatte bei der Versicherung eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für das Risiko „Vermittlung von Grundstücken und Immobilien“ abgeschlossen, wonach Vermögens­schäden aus der Tätigkeit des Grundstücks- und Hypothekenmakler (Immobilienmakler) zu einer Versicherungssumme von 150.000,00 € pro Versicherungsfall und 300.000,00 € pro Versicherungsjahr unter Berücksichtigung einer Selbstbeteiligung versichert sein sollten. Der Makler schloss 2010 einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit einer Grundstücksgemeinschaft ab und übernahm es, diese in allen Fragen der Projektentwicklung des Objektes mit dem Ziel der Sanierung und des Verkaufs zu beraten und die komplette Abwicklung vorzunehmen. Dazu gehörten Erstellung von Verkaufsunterlagen, Kundenberatung etc. Für die zu ver­treibenden Wohn- und Teileigentumseinheiten konnten die Erwerber Sonderabschreibungen in Anspruch nehmen. Hierauf machte der Makler die Erwerber aufmerksam. Im Jahr 2013 meldete der klagende Makler bei der beklagten Versicherung, dass die Erwerber Schadens­ersatzansprüche geltend machten wegen zu geringer Sonderabschreibungen, die sich nach einer Prüfung durch das Finanzamt ergaben. Die Versicherung lehnte ihre Einstandspflicht ab, da der haftungsrelevante Verstoß nicht zu den versicherten Tätigkeiten eines Immobilien­maklers gezählt werden könne. Der Makler habe mit seiner Tätigkeit den Geschäftsbesor­gungsvertrag erfüllt und sei Erfüllungsgehilfe der auftraggebenden Grundstücksgemeinschaft. Das Landgericht Magdeburg gibt der Klage des Maklers, dass die Beklagte verpflichtet sei, wegen der Schadensersatzansprüche namentlich genannter Kunden Versicherungsschutz zu gewähren, statt. Die Berufung der Versicherung wird durch das OLG Naumburg zurückge­wiesen.

Entscheidung

Das Landgericht führt in den Entscheidungsgründen aus, dass es um die hauptberufliche Tätigkeit des Maklers gehe, die dieser im Geschäftsbesorgungsvertrag auch versprochen und entfaltet habe. Eine uneingeschränkte Selbstständigkeit im Sinne von Weisungsfreiheit ver­langen die Versicherungsbedingungen nicht. Abweichungen vom typischen Berufsbild des Maklers sind vielmehr zulässig, wie beispielsweise Informationen über Steuerrecht etc. Das OLG Naumburg bestätigt dieses Urteil und führt weiter aus, dass den Versicherungsbe­dingungen zu entnehmen ist, dass die hauptberufliche Tätigkeit als Immobilienmakler ver­sichert sei. Gerade weil das Maklerrecht weitgehend dispositiv ist, wird das Berufsbild von besonderen Vereinbarungen und sich daraus ergebenden Nebenpflichten geprägt. Der Makler kann über die maklertypischen Pflichten hinaus zusätzliche Leistungen wie Beratung, Ver­handlungsführung, Mithilfe bei Planung, Kalkulation etc. übernehmen oder gar auch keinen Erfolg schulden. Trotzdem handelt es sich um einen Maklervertrag, wenn ergänzend zum klassischen Maklerleitbild Verwaltungs- und Abrechnungsleistungen übernommen werden, eine Tätigkeitspflicht begründet oder gar Garantien eingeräumt werden. Das Interesse des Immobilienmaklers, der sich für eine Berufshaftpflichtversicherung entscheidet, ist typischer­weise mit dem gesamten Bereich der damit verbundenen Berufsausübung abgedeckt zu sehen. Der haftungsbegründende Verstoß des Maklers gegen Berufspflichten ist damit von der beklagten Versicherung versichert worden. Die Revision hat der Senat nicht zugelassen.

Fazit

Bei dem sich für Makler immer wieder ergebenden unterschiedlichen Aufgabenbild, bleibt für das Gericht entscheidend, dass der Makler maklertypisch vermittelt und hierfür nach Ver­tragsschluss eine erfolgsunabhängige Vergütung erhält. Welche Tätigkeiten im Einzelnen hier­für zu erbringen sind, wie Prospekterstellung, Angaben zu Kaufpreisaufteilung oder Rentabili­tätsbetrachtungen zu unterbreiten, bleibt ohne Einfluss auf die Maklertätigkeit, wenn der Makler wie vorliegend vermittelnd tätig wird, d. h. durch bewusste und aktive Einwirkung mittelbar oder unmittelbar auf die Willensbildung des (potentiellen) Vertragspartners des Auf­traggebers einwirkt, um dessen Bereitschaft zum Abschluss des angestrebten Hauptvertrages zu fördern.