Wann haftet der Verwalter für die Prozesskosten?

1. Auch wenn von einem Berufsverwalter nicht die Kenntnisse eines Volljuristen verlangt werden können, so muss er doch mit seiner Leistung den rechtlich-organisatorischen Bereich abdecken und seine diesbezüglichen Kenntnisse durch Fortbildung aktualisieren.
2. Grob fahrlässig handelt insbesondere, wer als gewerblicher Verwalter gegen elementare Grundsätze der Finanzverfassung verstößt oder sonstige elementare Rechtsgrundsätze. Grob fahrlässig handelt auch, wer als gewerblicher Verwalter eine evident fehlerhafte Beschlussvorlage vorgenommen hat.
3. Maßgeblich für eine Kostenhaftung des Verwalters i.S.d. § 49 Abs. 2 WEG ist, ob die Anfechtung allein wegen eines grob schuldhaften Fehlers des Verwalters erfolgreich war. Bei lediglich Mitkausalität greift hingegen noch nicht die Ausnahmekonstellation des § 49 Abs. 2 WEG.
4. Der Grundsatz, dass Instandsetzungsbeschlüsse hinreichend bestimmt den Gegenstand der Instandsetzung bestimmen müssen, damit die Wohnungseigentümer und nicht Dritte das sog. „Wie“ der Instandsetzung bestimmen, ist ein Grundsatz, der zu den elementaren Kenntnissen gehört, über die ein professioneller Verwalter verfügen muss.
5. Auch den Rechtsgrundsatz, dass es zu ordnungsgemäßer Verwaltung gehört, vor Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung, die größeren Umfanges sind und insoweit zu größeren Ausgaben führen, drei Vergleichsangebote einzuholen, gehört zu den elementaren Kenntnissen eines professionellen Verwalters.

AG Hamburg, Urteil vom 22.01.2019; 22a C 129/17

Sachverhalt

In einem Beschlussanfechtungsverfahren wird beantragt, dem Verwalter die Verfahrenskosten aufzuerlegen. Vorgeworfen wird dem Verwalter insbesondere, dass er den Beschluss bezüglich der Erneuerung einer 30 Jahre alten Tür nicht hinreichend bestimmt formuliert habe. Weiter wird ihm vorgeworfen, dass er nicht drei Vergleichsangebote vom Verwalter erhalten müsse, in der nicht nur über die Erneuerung der Tür, sondern auch darüber, aus welchem Material diese sein sollte, welche Sicherheitsanforderungen die Tür aufweisen sollte bzw. welcher Farb­ton im Einzelnen gewählt werden sollte, abstimmen müssen. Der Verwalter hätte eine ent­sprechende Beschlussvorlage erstellen müssen. Die Verwaltung war nach Auffassung des Gerichts im Übrigen gehalten, von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung, die größeren Umfangs sind, drei Vergleichsangebote einzuholen.

Entscheidung und Fazit

Das Amtsgericht bestätigt erneut die herrschende Rechtsprechung, wonach bei Instand­setzungsmaßnahmen, die zu größeren Ausgaben führen, drei Vergleichsangebote einzuholen sind. Nach der Einschätzung des Landgerichts Hamburg in der Entscheidung vom 15.02.2012 soll auch bei einer größeren Wohnanlage ein Betrag von 3.000,00 € nicht so niedrig sein, dass es sich um eine Bagatellreparatur handele, für die die Einholung von Vergleichsangeboten nicht notwendig sei.