Verwirkung des Maklerlohns

Die Beweislast für die Fälschung einer Urkunde, aus der sich eine Verwirkung des Makler­anspruchs ergeben soll, liegt nach den allgemeinen Grundsätzen bei demjenigen, der sich auf die Verwirkung beruft, also dem Maklerkunden.

OLG Hamm, Urteil vom 29.03.2021; 18 U 18/20

Sachverhalt

Der Makler, der vom Betreuer einer Grundstückseigentümerin mit der Suche nach Kauf­interessenten beauftragt war, sprach eine Grundstücksnachbarin an und übermittelte dieser ein Exposé mit dem Hinweis auf seine Provisionsforderung. Das Objekt wurde mit der Nach­barin besichtigt. Der Makler benannte den Betreuer der Eigentümerin als Verhandlungs­partner. Die Interessentin und ihr Ehemann unterschrieben eine Reservierungsvereinbarung. Auf Wunsch der Interessenten wurde die Reservierungsfrist einvernehmlich verlängert. Zwischenzeitlich verstarb der Betreuer der Eigentümerin. Ein neu bestellter Betreuer wurde tätig. Nachdem der Kaufvertrag abgeschlossen worden war, verlangt der Makler klagweise die Provision von 14.280,00 € von der Käuferin. Die beklagte Käuferin bestreitet das Zustande­kommen des Maklervertrages und behauptet, der Makler habe sie getäuscht über die Auf­tragserteilung durch den Betreuer der Eigentümerin. Die Beklagte behauptet weiter, dass ihr Ehemann die Reservierungsvereinbarung nicht mitunterschrieben und der Makler die Unter­schrift gefälscht habe. Das Landgericht Essen hat ein Schriftvergleichsgutachten einholen lassen. Der Gutachter war lediglich von einer „leicht überwiegenden Wahrscheinlichkeit“ der Urheberschaft der Unterschrift durch eine andere Person ausgegangen, hatte aber eine Fälschung nicht mit hinreichender Sicherheit feststellen können. Das Landgericht Essen hat der Klage abgewiesen; das OLG Hamm hebt das Urteil auf und gibt dem Klagantrag des Maklers statt.

Entscheidung

Das OLG Hamm bejaht das Zustandekommen des Maklervertrages, da die Beklagte das Exposé mit der Provisionsforderung erhalten und die Dienste des Maklers abverlangt hatte. Selbst wenn der Makler einen Alleinauftrag von der Verkäuferin – vertreten durch ihren Betreuer – nicht hatte, so ist es für den Käufermakler grundsätzlich nicht notwendig, dass er einen Auftrag vom Verkäufer hat, so lange er in der Lage ist, gegenüber dem Käufer eine Maklerleistung im Sinne § 652 BGB zu erbringen.

Zu der Behauptung der Beklagten, sie habe Vorkenntnis gehabt, führt das Gericht aus, dass es zur Nachweisleistung nach neuerem Verständnis nicht gehört, dass es sich um die Bekanntgabe einer dem Maklerkunden bislang unbekannten Abschlussgelegenheit handeln muss. Die Frage der Vorkenntnis ist nach neuer Rechtsprechung vielmehr eine solche der Kausalität der Maklerleistung. Deshalb kann sich ein Maklerkunde nicht auf Vorkenntnis berufen, wenn ihm zwar das Objekt als solches bekannt war, er aber nicht wusste, dass der Eigentümer zum Verkauf bereit war. Auch der Umstand, dass ein Käufer, der nur allgemein Kenntnis vom Objekt hat, aber umfangreiche Unterlagen vom Makler anfordert, lässt Zweifel am Vorliegen einer hinreichenden Vorkenntnis aufkommen. Dies insbesondere dann, wenn
– wie vorliegend – erst der Makler auf Wunsch des Kaufinteressenten diese zusätzlichen Informationen erteilt und vertragswesentliche Unterlagen aushändigt, wie u.a. Wertgutachten, Sonderexpertisen etc. und dem Kunden grundstücksrelevante Fragen beantwortet.

Eine Verwirkung der Provision kommt nur in sehr engen Ausnahmefällen in Betracht. Eine Treupflichtverletzung ist vorliegend nicht darin zusehen, dass der Makler sich eine Reser­vierungsvereinbarung unterschreiben ließ, ohne in diesem Zeitpunkt einen Alleinauftrag gehabt zu haben. Die Fälle, die bei Reservierungsvereinbarungen zu einer Verwirkung geführt haben, sind typischerweise solche, in denen der Makler der versprochenen Reservierung zuwiderhandelt. Auch der Vorwurf der Beklagten, der Makler habe die Unterschrift des Ehe­manns der Beklagten auf der Reservierungsvereinbarung gefälscht, lasse sich nicht fest­stellen. Zwar hatte der Ehemann der Beklagten als Zeuge ausgesagt, dass er die Reser­vierungsvereinbarung nicht unterschrieben habe. Diese Aussage könne aber vor dem Hinter­grund, dass das Schriftsachverständigengutachten nicht mit hinreichender Sicherheit von einer „Fälschung“ ausgehen konnte, nicht zu einem Verwirken führen. Die Beklagte trifft hier die Beweislast für die Voraussetzungen einer Verwirkung, d.h. auch die nicht Aufklärbarkeit, ob eine „Fälschung“ von Vorschriften vorliegt, geht zu ihren Lasten.

Fazit

Das Gericht betont die Ausnahmestellung des § 654 BGB als Grundlage für eine Verwirkung des Provisionsanspruchs. Weder die behaupteten „Falschauskünfte“ noch die Vereinbarung einer Reservierung ohne Vorliegen eines Alleinauftrages, noch die Behauptung, eine Unter­schrift sei gefälscht, begründen die Treupflichtverletzung, wenn es dem Käufer, der für die Voraussetzungen des § 654 BGB beweispflichtig ist, nicht gelingt, ein objektiv und subjektiv schwerwiegendes Fehlverhalten des Maklers unter Beweis zu stellen.